РОЗДІЛ 7.
ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ, СПОРУД
7.1. Особливості нерухомого майна як об'єкта оцінки.
7.2. Оцінка вартості
землі.
7.3.
Оцінка вартості будівель і споруд.
Ключові
поняття: нерухоме майно, земля,
будинки, споруди, земельні ділянки, експертна оцінка, оцінка
вартості, земельна рента, знос, капіталізація.
7.1.
Особливості нерухомого майна як об'єкта оцінки
Нерухомість
являє собою основу особистого існування для громадян і слугує базою для
господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм
власності. Саме через це процес формування ринку нерухомості в Україні
характеризується бурхливим розвитком. Нерухомість є головним предметом дискусій
під час приватизації державного і комунального майна, оренди та купівлі-продажу
земельних ділянок, приміщень житлового та нежитлового секторів. За останній час
створено багато комерційних структур-посередників, які діють на ринку
нерухомості, а саме: біржі нерухомості, брокерські контори та агенції
нерухомості, інвестиційні підприємства, що вкладають кошти у будівництво житла,
ділових центрів та інших об'єктів нерухомості [1].
Нерухоме майно
– це земельні ділянки, земля, такі що неможливо відокремити, доповнення,
створені людиною, у вигляді будівель, споруд, багатовікових насаджень [2, 3].
Земля – специфічний засіб виробництва,
що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва земля
характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її
вартості [4]:
- не є результатом попередньої праці;
- просторово обмежена;
- не замінюється іншими засобами
виробництва;
- має незмінне місце розташування;
- не схильна до зносу при правильному
використанні;
- територіально різноякісна;
- кожна конкретна земельна ділянка
характеризується специфічною тільки для неї корисністю;
- практично у всіх сферах діяльності
людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному,
як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов'язана з об'єктами,
які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, меліоративними
системами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто
поліпшеннями.
Будівлі – це споруди,
що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених
(несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні
приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення
устаткування, тварин, рослин, а також предметів [1].
До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі,
ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для
публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.
Споруди – це будівельні системи, пов'язані з землею, які
створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в
результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт [2].
Інженерні споруди – це об'ємні, площинні або лінійні наземні,
надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих
випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих
процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для
тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів,
переміщення рідких та газоподібних продуктів тощо [1, 2].
Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним
задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта.
До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди
(залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо),
трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та
розважальні споруди та інше.
Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об’єктів
нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють
найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей (табл. 6.1)
Таблиця 7.1
Принципи визначення вартості земельної
ділянки та нерухомості
[5,
с.124]
|
Назва принципу |
Коротка характеристика |
Пояснення |
|
Корисності |
Відзначає залежність вартості об’єкта оцінки від його здатності задовольняти
вимоги власників |
В економічній практиці корисність
визначається величиною, надійністю і строками грошового потоку від
використання об’єкта в господарських цілях |
|
Заміщення |
Базується на можливості альтернативного вибору
покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за
своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від
наявності на ринку і загальної кількості об’єктів-аналогів |
Найбільш повно реалізується за умов розміщення новобудов у
районах масового житлового будівництва |
|
Очікування |
Означає, що вартість об’єкта безпосередньо залежить від суми
виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди
перепродажу |
Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки в зоні
житлового будівництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її
сплати у випадку спорудження житлового будинку |
|
Елімінованості |
Визначає необхідність урахування вкладу кожного з усього спектра
факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки |
Вартість нерухомості визначається такими основними факторами:
чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю всіх споруд на ній (з
урахуванням їх технічно- |
|
Збалансованості |
Визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх
компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу
землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості |
Збалансованість досягається у випадку, коли
типу об’єкта оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у
рамках району) об’єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість
порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються надлишковими чи
недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім районним рівнем |
|
Розподілу |
Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на
користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних
комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості |
Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку
та ринку нерухомості |
|
Ринковий |
Визначає залежність вартості об’єкта оцінки від рівня ринкових
цін на нього |
Відображає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості
чи земельних ділянках, за умови ринкового розвитку суспільства та природною
обмеженістю пропозиції таких об’єктів |
|
Оточення |
Полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та
відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної
вартості |
Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично
реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки |
|
Найліпшого та найефективнішого використання |
Означає, що при оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних
ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той,
який дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів |
Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів
нерухомості, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при
оцінці вартості |
7.2.
Оцінка вартості землі
Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може
розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач
(сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних
відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної
вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, --
існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість
землі, або право оренди земельної ділянки [5].
Оцінка земельної ділянки здійснюється наступними
підходами:
¾
доходним (капіталізація чистого доходу від використання
земельної ділянки);
¾ порівняльним
(зіставлення вартості продажу подібних земельних ділянок);
¾
підхід залишку землі ( облік витрат на земельні поліпшення).
Кожен з перерахованих підходів має свої особливості і специфіку
їх використання.
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного
або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від
найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та
обмежень [1].
Пряма
капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність
грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість
земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного
доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою [1, 5]:
(7.1.)
де 
- вартість земельної
ділянки;
- чистий операційний
або рентний дохід;
- коефіцієнт
капіталізації.
Непряма
капіталізація ґрунтується на придушеній про обмеженість та змінність
грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з
наступним її продажем на ринку. Вартість земельної
ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання
та продажу за формулою [1]:
(7.2.)
де , 
- очікуваний чистий
операційний або рентний доход за 
- й рік;
- поточна вартість
реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);
- період (у роках),
який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного
доходу.
Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням
між чистим операційним доходом за ціною продажу подібних земельних ділянок,
шляхом розрахунку на основі норми піддачі па інвестований у земельну ділянку
капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума
без ризикової процентної ставки. ризику на інвестування та ліквідність
земельної ділянки. Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений
також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної
ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості
земельних поліпшень [1].
Зіставлення цін
продажу подібних земельних ділянок відноситься до методів оцінювання
порівняльного підходу, використання якого можливе лише за наявністю
інформації достатньої кількості щодо продажів аналогічних ділянок. Якщо база
для аналізу достатня, об'єкт оцінки — типовий (наприклад оцінка вартості
ділянки під автостоянку), застосування даного методу виявиться найпростішим і
при тому достатньо обґрунтованим. У загальному випадку оцінка виконується у наступному
порядку [5].
На відповідному ринку нерухомості виявляється та аналізується масив
даних щодо фактичного продажу земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по
сукупності важливих показників, у першу чергу, це вид діяльності та рівень
цільового використання.
Інформація формується та обробляється у напрямку виявлення найбільш
повного аналогу, відносно якого упорядковують необхідну порівняльну ринкову
інформацію (ціна продажу, величина орендної плати й ін.). Потім ця інформація
про фактичні угоди перевіряється про
наявність прихованих мотивів та умов продажу, оцінюється можливість її
використання в процесі оцінки [1, 5].
Елементи порівняння відображують сукупність
властивостей ділянки та її поліпшень, її зовнішнього оточення, кон'юнктури
ринку та конкретних умов продажу, які справляють істотний вплив на вартість
об'єкта. Звісно, що не всі елементи порівняння однаково впливають на вартість
конкретної ділянки, але це потребує перевірки за кожним пунктом [1].
Найчастіше до елементів, що впливають на вартість земельної ділянки за
наведеним методом та потребують розрахунку коригуючих поправок при відхиленні,
відносять [1, 2, 6]:
— правовий режим земель (права володіння, користування, розпорядження,
наявність правових обмежень та сервітутів) та форма власності;
— офіційне цільове призначення та фактичне використання попереднім
власником;
— місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок за
кадастровою оцінкою);
— експлуатаційні характеристики (розмір і конфігурація ділянки, рельєф,
ухил поверхні, категорія ґрунтів, режим фунтових вод та паводків, прояви
небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки площі);
— наявність та стан поліпшень для об'єкта оцінки та подібних земельних
ділянок;
— функціональне використання прилеглої території та рівень
інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля;
— умови продажу за конкретною угодою (вільний продаж, наявність
прихованих умов та неявних мотивів, продаж за фактором обмеженості у часі,
продаж задіяної ділянки, ліквідаційний продаж; продаж за конфіскацією, продаж
ділянки, зупинка діяльності на якій приносить збитки та інше);
— рівень інфляції за час, що минув з моменту продажу ділянки-аналога;
— кон'юнктура ринку на момент продажу аналога та об'єкта оцінки.
Поправки до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують їх
відмінності в умовах угод та характеристиках, визначаються на основі попарного
порівняння або статистичного аналізу ринкових даних. Відмінності, які
визначають вартість ділянки у порівнянні з аналогом, враховуються через
надбавку чи знижку до ціни або внесенням додаткових умов до угоди. Для цілей
оцінки застосовуються таблиці коригувань, що повинні враховувати відхилення в
ціні за елементами порівнянь, але на жаль вони не мають належного обґрунтування
кількісних значень коригувальних коефіцієнтів, тим більш, що деякі елементи
порівняння з точки зору конкретного покупця можуть не мати жодного значення, а
інші навпаки [1].
Коригування може проводитися в натуральних, вартісних або відносних
одиницях за кожним елементом чи за всією їхньою сукупністю шляхом додавання,
або на основі застосування кумулятивного методу через множення значень
коефіцієнтів.
Згідно даного підходу
скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за
формулою [5]:
+
, (7.3)
де,
- скоригована ціна
продажу і-ї подібної земельної ділянки;
- фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;
m - кількість факторів порівняння;
- різниця (поправка) з урахуванням знака (+, -) в ціні продажу і-ї подібної земельної ділянки
стосовно ділянки, що оцінюється, за m фактором порівняння.
Метод залишку для
землі базується
на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель
сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься
до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці
земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для
комерційного використання [1, 4, 5].
Етапи розрахунку [5]:
¾
достатньо точне визначення
поточної вартості будівель і споруд, а також чистого операційного доходу від
земельно-майнового
комплексу в цілому (
).
¾
визначення частини чистого
операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (
), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт
капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації для будівель і
споруд (
) може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової
одиниці [1, 2, 5]:
=
+
,
(7.4)
де,
- коефіцієнт повернення (відшкодування)
капіталу;
- коефіцієнт капіталізації для землі.
Капіталізація в цьому випадку здійснюється
тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу,
тому що вважається, що земля не зношується.
¾
визначається залишок чистого
операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(
) [2, 3]:
=- (7.5)
¾
методом прямої капіталізації визначається
вартість земельної ділянки
(
):
= / (7.6)
Метод залишку для землі може бути
використаний при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного
використання.
7.3. Оцінка вартості будівель і споруд
Наявність
вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями і спорудами дала значний
поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. В загальновизнаній оцінній
практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд:
прибутковий, порівняльний і витратний. Використання прибуткового підходу
передбачає вживання таких основних методів [1, 7]:
- капіталізації
доходів;
- дисконтованих грошових потоків.
Метод капіталізації
доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами
доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад,
являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за
користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від
можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому [1,
7].
Метод дисконтованих
грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх
доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і
можливого їх продажу [1, 8].
Визначення ринкової вартості здійснюється за такими етапами [6,
7]:
¾
складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння
об'єктом оцінки;
¾
розраховується вартість реверсії (прогнозна вартість оцінюваних
будівель і споруд на кінець періоду володіння, передбачуваного продажу, навіть
якщо в дійсності продаж не планується);
¾
розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкта
нерухомості на існуючому ринку;
¾
здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння
і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за
кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії
зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей. Таким
чином [1],
(7.7)
де 
- вартість об’єкта
нерухомості;
- очікуваний доход від
володіння об’єктом за -ий рік;
- поточна вартість
реверсії;
- період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів
від володіння об’єктом.
Вартість
реверсії може визначатися: шляхом прямої капіталізації грошового потоку
останнього прогнозного року та з використанням моделі Гордона.
Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці
використовують наступні методи [5]:
Сутність методу - «строку життя» полягає в
припущенні, що втрати вартості об'єкта за рахунок фізичних руйнувань,
функціонального застарівання та різних зовнішніх
факторів пропорційні його віку. У цьому зв'язку в оцінній практиці прийнято
виділяти [4, 5]:
¾
термін фізичного життя об'єкта (
);
¾
термін економічного життя об'єкта (
);
¾
ефективний вік об'єкта (
);
¾
термін економічного життя, що залишився (
).
Метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу (
) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу:
фізичного (усуваного та неусувного (
), функціонального (усувного та неусувного (
), зовнішнього (
), та підсумовування результатів [5]:
(7.8)
Порівняльний
підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін
продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних
коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого
визначається вартість останнього.
Порівняльний підхід представлений
двома основними методами [ 8, 1]:
1. Метод порівняння
продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж
аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців.
Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно
до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості
раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання
нерухомості аналогічної корисності [9].
2. Метод валового рентного
мультиплікатора.
,
(7.9)
де 
- валовий рентний
мультиплікатор;
- ціна продажу аналога.
Валовий рентний мультиплікатор –
це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного або дійсного
валового доходу, що отриманий від експлуатації об'єкта нерухомості [7].
Питання
для самоперевірки
1. Розкрийте
сутність понять “нерухоме майно” , земля”.
2.
Назвіть особливості землі як об'єкта оцінки
3.
Як впливають зовнішні фактори
на вартість земельних ділянок, будівель і споруд.
4. Дайте
характеристику нормативної грошової оцінки землі.
5.
Як проводиться експертна грошова оцінка земельної ділянки?
6. Наведіть
приклади експертної грошової оцінки земельних ділянок?
7.
Назвіть основні методи оцінки вартості земельних ділянок,
будівель і споруд
8. Охарактеризуйте
метод капіталізації доходів при оцінці вартості будівель і споруд.
9. Наведіть
класифікацію об'єктів нерухомості.
10. В чому
суть методу порівняння продажів.
11. В якій
послідовності проводиться експертна грошова оцінка земельної ділянки?
12. Що Ви
розумієте під валовим рентним мультиплікатором?
Список
використаної літератури
1. Краснокутська Н.С. Потенціал підприємства: формування
та оцінка: Навч. посіб. /
Н.С. Краснокутська. – К: ЦНЛ, 2005. – 352 с.
2. 1Гавва В.Н. Потенціал підприємства:
формування та оцінювання: Навч. посіб.
/ В.Н. Гавва, Е.А. Божко. –
К.: ЦНЛ, 2004. – 249 224 с.
3. Цивільний кодекс України: Закон України
від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 40-44.
– Ст. 356.
4. Касьянова Н.В. Потенціал підприємства: формування та використання:
підручник / Н.В. Касьянова, Д.В. Солоха, В.В. Морева,
О.В. Бєлякова, О.Б. Балакай. – Донецьк: Вид-во
Цифрова типографія, 2012. – 257 с.
5. Потенціал
підприємства: формування та оцінка: Навч. посіб. / О.С. Федонін, І.М.
Рєпіна. – К.: КНЕУ, 2003. – 384 с.
6. Потенціал регіону: вектори формування та
використання. Монографія / О.О. Шубін, М.В. Азарян,
Д.В. Солоха, О.В. Бєлякова. – Донецьк: СПД Купріянов В.С., 2011. – 658 с.
7.
Добикіна О.К. Потенціал підприємства: формування
та оцінка: навч. посібник / О.К. Добикіна,
В.С. Рижиков, С.В. Касьянюк,
М.Є. Кокотько та ін. – К.: Центр учбової літератури,
2007. – 208 с.
8. Есипов В.Е. Оценка бизнеса / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2006. – 464
с.
9. Кирилюк Є.М. Економічне оцінювання: навч. посібник / Є.М. Кирилюк. – Черкаси: Вид. від ЧНУ ім.
Богдана Хмельницького, 2008. – 224 с.
