ТЕМА 15. УПРАВЛІННЯ ЗАБУДОВОЮ МІСТ

1.   Призначення та структура “зонінгу”.

2.   Призначення і складові містобудівного кадастру та його зв'язок з іншими кадастрами України.

3.   Етапи проектування об’єктів.

4.   Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю.

 

Для правового, нормативного і організаційного регулювання використання і забудови територій у відповідності з діючими генеральними планами міські ради забезпечують розробку і затверджують місцеві правила забудови території та контролюють їх виконання. Правовою основою цих правил є Закони України "Про основи містобудування", "Про місцеве самоврядування в Україні". "Про місцеві державні адміністрації", "Про архітектурну діяльність", "Про планування і забудову територій". Земельний кодекс України, інші законодавчі акти, що стосуються використання і забудови територій, а також Указ Президента України "Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших  земель несільськогослодарського призначення", інші Укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, нормативні акти Держбуду, інших центральних органів виконавчої влади.

Місцеві правила забудови — нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися з регіональними правилами забу­дови. Фактично, що стосується процедурної частини, місцеві правила є уточненням ре­гіональних правил забудови з врахуванням особливостей того чи іншого населеного пункту

Місцеві правила забудови встановлюють порядок вирішення питань розташування, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування на виконання будівельних робіт, прийняття цих об'єктів в експлуатацію, а також порядок здійснення контрою за містобудівною діяльністю. Правила розробляються за рішенням міських рад їх виконкомами за обов'язковою участю містобудівних інститутів-розробників генерального плану та іншої містобудівної документації, а також громадськості. Затверджуються відповідним міськими радами і є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території та здійснюють містобудівну діяльність. Затверджені Правила підлягають обов'язковому оприлюдненню в засобах масової інформації.

Цей документ складається з трьох частин:

-       процедурної — яка визначає орган, до якого звертатиметься громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду; порядок розгляду пода­них документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі нас­лідки розгляду (всі ці питання уточнюються для конкретного населеного пункту);

-       текстової — крім переліку усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови, наведе­ного у визначенні, має містити інформацію про законодавчу основу запровадження місцевих правил, їх об'єкти, порядок звернення громадян з питань правил забудови , (обговорення, захист їх інтересів, інформування тощо), порядок контролю (в тому чис­лі громадського) за дотриманням правил, порядок отримання спеціального дозволу на забудову (у випадках відхилення від загальних правил), умови використання землі та будівель, які надано раніше, але не відповідають пізніше встановленим правилам, а та­кож наводиться інша інформація для правильного розуміння пересічними громадяна­ми змісту і сфери застосування місцевих правил забудови;

-       графічної — спрощеного картографічного плану міста, на якому всі території розді­лені на зони за ознакою спільності у дозволеному використанні територій (такий план дозволяє ідентифікувати будь-яку земельну ділянку за ознакою функціонального вико­ристання, зіставивши код зони з її описом).

На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з до­пустимими та переважними видами використання земельних ділянок .

На плані зонування не допускається відображення елементів, які можуть перешкод­жати вільному доступу до цього плану.

У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і до­пустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлю­ються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок:

-          гранично допустимі поверховість будинків і споруд та щільність забудови;

-          мінімальні відступи будинків і споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудо­ви, меж суміжних ділянок;

-          вимоги до впорядкування доріг та під'їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;

-          вимоги до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструктури;

-          вимоги до озеленення та впорядкування територій;

-          вимоги до утримання будинків і споруд;

-          перелік обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженерних, са­нітарно-епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних).

План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляється для всієї території населеного пункту або окремої його частини, перш за все інвестиційне привабливої території, з метою управління забудовою міст.

На основі розпорядження міського голови створюється і очолюється його заступником  Планувальна рада як консультативно-координаційний орган.

Основна відповідальність за виконання і забезпечення дотримання Правил покладається на головного архітектора міста, який зобов'язаний:

‐                     розглядати  видавати погодження на переважні види забудови та іншого використання земельних ділянок, що безумовно дозволені у відповідних зонах;

‐                     розглядати і видавати рекомендації Планувальній раді на допустимі види забудови та іншого використання земельних ділянок;

‐                     вести аналітичні роботи з моніторингу процесів забудови та землекористування і на цій основі видавати рекомендації Планувальній раді щодо внесення поправок і змін до Правил, включаючи план зонування, єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок;

‐                     готувати не менше одного разу на рік доповіді міському голові і Планувальній раді щодо реалізації Правил;

‐                     вести план зонування та вносити до нього затверджені доповнення і зміни.

Містобудівний кадастр населених пунктів, призначений для забезпечення моніторингу забудови та іншого використання територій і надання суб'єктам містобудування необхідної інформації у порядку, встановленому законодавством. Містобудівний кадастр містить систему даних про населені пункти, належність територій до відповідних функціональних зон, їх правовий статус, сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови, характеристики будинків і споруд, соціальну інженерну і транспортну інфраструктуру на землях усіх форм власності.

Ство­рен­ня i ве­ден­ня мiс­то­бу­дiв­но­го ка­дас­т­ру здiй­с­нюєть­ся на дер­жав­но­му, об­лас­но­му та ба­зо­во­му рiв­нях.  На об­лас­но­му рiв­нi здiй­с­нюєть­ся уза­галь­нен­ня та ана­лiз да­них по об­лас­тi, впровад­жен­ня на­у­ко­во-ме­то­дич­них роз­ро­бок, учбововироб­ни­ча дi­яль­нiсть.  Ба­зо­вий рi­вень ство­рюєть­ся в ра­йо­нах та мiс­тах. На цьо­му рiв­нi про­во­дить­ся збiр, кон­т­роль, онов­лен­ня iн­фор­ма­цiї про на­се­ле­нi пун­к­ти, ве­ден­ня ар­хi­вiв цих да­них,  об­с­лу­го­ву­ван­ня за­пи­тiв користу­ва­чiв, уза­галь­нен­ня та ана­лiз да­них по ра­йо­ну, на­се­лено­му пун­к­ту. 

Да­нi про кiль­кiс­ний та якiс­ний стан зе­мель в мiс­то­бу­дiв­но­му ка­дас­т­рi ба­зу­ють­ся на да­них дер­жав­но­го зе­мель­но­го ка­дас­т­ру.  Фi­нан­су­ван­ня ство­рен­ня та ве­ден­ня ка­дас­т­рiв здiй­с­нюєть­ся за ра­ху­нок вiд­по­вiдних мiс­це­вих бюд­же­тiв. 

По­ря­док ство­рен­ня i ве­ден­ня мiс­то­бу­дiв­но­го ка­дас­т­ру, отри­ман­ня, ви­ко­ристан­ня, роз­пов­сюд­жен­ня та збе­рi­ган­ня iнформацiї мiс­то­бу­дiв­но­го ка­дас­т­ру виз­на­чаєть­ся  За­ко­ном Ук­раїни “Про iн­фор­ма­цi­ю”, По­ло­жен­ням про мiс­то­бу­дiв­ний ка­дастр населених пун­к­тiв, зат­вер­д­же­ним пос­та­но­вою Ка­бi­не­ту Мi­нiс­т­рiв Ук­раїни вiд 25.03.93  № 224, Дер­жав­ни­ми бу­дi­вель­ни­ми нор­ма­ми Ук­раїни ДБН Б.1-1-93 “По­ря­док ство­рен­ня i ве­ден­ня мiс­то­бу­дiв­них ка­дас­т­рiв на­се­ле­них пун­к­тiв”.  

Дані містобудівного кадастру використовуються при вирішенні питань: прогнозування розвитку, планування і забудови населених пунктів; розміщення, проектування, будівництва і реконструкції об'єктів житлового, цивільного, виробничого, комунального та іншого призначення; охорони пам'яток архітектури і містобудування, регенерації історичних поселень; створення соціальної, інженерної і транспортної інфраструктур; регулювання земельних відносин на відповідних територіях; визначення зон економічної оцінки територій, обґрунтування розмірів оподаткування і вартості земельних ділянок, будинків і споруд з урахуванням місцевих умов; обліку власників і користувачів будинків і споруд; контролю за раціональним використанням територіальних ресурсів; аналізу реалізації затвердженої містобудівної документації та інших питань.

Містобудівний кадастр ведеться на окремий населений пункт і включає текстові, цифрові та графічні матеріали, які містять систему основних відомостей про: межі та площі населеного пункту, його адміністративно-територіальних утворень, окремих земельних ділянок, їхній правовий режим та якість; належність до відповідних функціональних зон окремих територій та земельних ділянок,  їхнє сучасне використання, стан забудови, інженерною забезпечення та озеленення перспективне містобудівне призначення; соціальну, інженерну та транспортну інфраструктури населеного пункту; будинки і споруди. їхній правовий режим технічний стан, архітектурну та історико-культурну цінність; екологічні та інженерно-геологічні характеристики окремих територій і земельних ділянок можливість здійснення на них містобудівної діяльності з урахуванням планувальних обмежень.

Для виконання робіт по веденню містобудівного кадастру при місцевих органах містобудування і архітектури можуть утворюватися спеціалізовані підрозділи, в тому числі госпрозрахункові, залучатися на договірних засадах науково-дослідні та проектні організації містобудівного профілю та інші спеціалізовані організації. Містобудівний кадастр вимагає створення повноцінної автоматизованої геоінформаційної системи міста з використанням передових інформаційних технологій і програм.

Проектування об'єктів здійснюється на підставі вихідних даних. Для погодження та затвердження проектної документації розробляється, як правило, стадія проект (П), для будівництва - стадія робоча документація (РД). Для технічно складних об'єктів відносно містобудівних, архітектурних, художніх та екологічних вимог, технології, інженерного забезпечення, впровадження нових будівельних конструкцій для експериментального будівництва, а також обґрунтування інвестицій розробляється, як правило, для об'єктів цивільного призначення ескізний проект (ЕП), для меліоративного та інших спеціальних видів будівництва -техніко-економічне обґрунтування (ТЕО), проект (П) і робоча документація (РД).

Стадії проектування встановлюються замовником спільно з проектувальником в залежності від архітектурної, технічної та екологічної складності об'єкта, вимог управління містобудування та архітектури, вартості будівництва об'єкта.

 

Погоджена проектна документація передається в інспекцію архітектурно-будівельного контролю для проведення комплексної експертизи, реєстрації та надання дозволу на виконання будівельних робіт. Розміщення і будівництво нових, добудова, перебудова будівель і споруд, благоустрій здійснюється виключно на підставі дозволу на забудову земельної ділянки. Дозвіл надається виконавчим органом міської ради у вигляді адміністративного рішення за умов наявності розробленої і затвердженої проектно-кошторисної документації відповідно до державних стандартів, норм і правил, місцевих правил використання і забудови територій, права власності чи права користування земельною ділянкою. Дозвіл зберігає чинність протягом всього періоду будівництва, але не менше двох років з моменту його надання. Після закінчення цього терміну дозвіл на забудову земельної ділянки втрачає чинність і може бути поновлений за визначеною процедурою.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюють: Державна архітектурно-будівельна інспекція (Держархбудінспекція) у складі Держбуду України; інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у складі органів містобудування і архітектури в областях. Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю виконують такі основні функції: видача забудовникам дозволів на виконання робіт з будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту, реєстрації об'єктів, на які виконуються ці роботи; участь у встановленому порядку в роботі комісій з прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, а також у розслідуванні причин аварій на будівництві; здійснення вибіркової перевірки відповідності розміщення об'єктів, виконання будівельних робіт, виробництва будівельних матеріалів, виробів і конструкцій законодавству, державним стандартам, нормам, правилам, архітектурним вимогам, технічним умовам, затвердженим проектним рішенням, а також місцевим правилам забудови населених пунктів; наявності сертифікатів на будівельну продукцію; розгляд справ про правопорушення у сфері містобудування і прийняття відповідних рішень.

КОНТРОЛЬНІ ЗАПИТАННЯ

1.           Дайте характеристику місцевим правилам забудови територій населених пунктів

2.           Обґрунтуйте важливість ведення містобудівного кадастру населених пунктів

3.           Проаналізуйте процес розробки, погодження, затвердження та експертизи проектної документації

4.           Опишіть структуру та функції державного архітектурно-будівельного контролю