ТЕМА 14. ТЕРИТОРІАЛЬНА ОРГАНІЗАЦІЯ КОМЕРЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ У МІСЬКОМУ СЕРЕДОВИЩІ

1.   Функціональне зонування міського середовище.

2.   Проблеми організації громадського обслуговування як сфери задоволення потреб населення.

3.   Особливості розташування закладів комерційної діяльності у містах.

4.   Переваги та недоліки відцентрового тяжіння у розміщенні закладів обслуговування.

5.   Переваги та недоліки доцентрового тяжіння у розміщенні закладів обслуговування

 

Якість міського середовища значною мірою визначається функціональним використанням територій. Як показав аналіз забудови крупних і найкрупніших міст України (Києва, Харкова, Львова, Одеси, Дніпропетровська, Миколаєва, Житомира та ін.) у багатьох районах, зокрема і в житлових, розташована значна кількість підприємств, адміністративних та господарських установ, офісів, об'єктів громадського обслуговування, які задовольняють комунальні і соціально-побутові потреби населення. Більшість із них розташована в житлових будинках і має спільний вхід для відвідувачів і мешканців, що вимагає планомірної модернізації їх розпланування і благоустрою, влаштування зручних підходів і під'їздів. Останнім часом значно розширюється мережа об'єктів комерційної діяльності, магазинів і кіосків роздрібної торгівлі, які здебільшого розташовуються стихійно. Все це обумовлює необхідність удосконалення організації громадського обслуговування і насамперед ефективного його розміщення.

Проблеми організації громадського обслуговування як сфери задоволення потреб населення, а також його раціонального розміщення висвітлені в фундаментальних працях вітчизняних вчених М.М. Дьоміна, М.Ф. Тимчука та ін. Для вивчення зон обслуговування підприємств торгівлі аналізувались матеріали анкетного опитування покупців у торговельних підприємствах, які є центрами масового тяжіння мешканців міста і позаміських покупців. Ці та інші обстеження дали змогу виявити інтенсивність зв'язків у межах зони обслуговування, визначити території з підвищеною активністю і вплив на розрахункову місткість закладів міжселенного обслуговування і умов їх розміщення в розпланувальній структурі населених пунктів.

Слід зазначити, що дослідження проводились в нашій країні не систематично і не мали в подальшому практичного застосування. Крім того, відсутні дослідження щодо формування і територіальної організації комерційної діяльності, яка набуває в нашій країні все більшого розвитку. У комерційній і фінансовій діяльності значно зростає частка зайнятості активного міського населення, для якого вона стає головним джерелом до засобів існування. Будинки офісів і магазинів займають поки ще незначну частину міських територій, але більшість з них розташовуються в ядрі міського центру.

У розвинених країнах організації комерційної діяльності надається досить велика увага. У США, наприклад, такою діяльністю займаються понад 40% економічно активного міського населення і вона є головним джерелом існування. Території, відведені для комерційної діяльності, займають незначну частку міських земель — до 5%, але на них розміщують найбільш високі і престижні будинки.

Види комерційної діяльності включають: роздрібну торгівлю, оптову торгівлю, фінанси, страхування, операції 3 нерухомістю, надання платних послуг тощо. До окремої самостійної групи відноситься торговельна діяльність. Організація комерційної діяльності розглядається з таких позицій: використання міських територій (під які функції), характер діяльності і види зайнятості. Ці особливості істотно впливають на розміщення інформації комерційної діяльності на території міста. Джерелом інформації при вивченні комерційної функції міста слугують обстеження, які систематично проводить Бюро перепису США. У матеріалах перепису наводяться дані про чисельність зайнятих у комерційній діяльності в межах статистичних територіальних одиниць, урбанізованих територій і населених пунктів міського типу. Збирається також інформація про зайнятість у секторах національної економіки (приватний, державний, робота на власних підприємствах, неоплачувана праця членів сім'ї). Інформаційні дані узагальнюються і наносяться на спеціальні карти. Використання землі в комерційних цілях відображається на них з розподілом на роздрібну і оптову торгівлю, фінанси, страхування, операції з нерухомим майном. За необхідності на карті відображається якась одна з головних галузей торгівлі, наприклад, роздрібна, розмежовуючи її на торгівлю одягом, галантереєю, продовольчими товарами тощо. Це дозволяє мати уяву про взаємозв'язки між усіма видами комерційної діяльності в цілому, а також про місцезнаходження окремих галузей оптової торгівлі, автомобільних стоянок та ін. Спираючись на такі карти, можливо визначити відносне значення кожного виду використання землі в торговельних цілях, а найголовніше - зв'язок між розподілом торгівлі в цілому або окремих її видів, з одного боку, і розміщенням інших галузей господарства - з іншого.

Заслуговують на увагу більш деталізовані дослідження з роздрібної торгівлі. У межах міста виділяються п'ять районів: центральний діловий район, периферійний торговельний центр, головна торговельна артерія, торговельні вулиці місцевого значення, окремі групи магазинів. В інших випадках виділяються два головних види розміщення: лінійний і ядерний. У першому випадку ділянки, що використовуються в торговельних цілях, розташовуються вздовж транспортних артерій, що обслуговують транзитних пасажирів. Торговельні вулиці місцевого значення, враховуючи близькість житлових районів, стимулюють розвиток продовольчих магазинів. Ядерне розміщення характеризується згустком підприємств роздрібної торгівлі. Найбільш виразним ядром у межах міста, безумовно, є центральний діловий район. Периферійні торговельні центри займають друге місце і за ними вже відокремлені групи торговельних центрів.

При виявленні особливостей у розміщенні комерційної діяльності в містах визначається ряд факторів. Найголовнішим з них вважається заміна масового транспорту приватним автомобілем, що відбивається на розміщенні підприємств роздрібної торгівлі. На друге місце висувається зростання витрат на душу населення; на третє - збільшення відстані від житлових районів міста до його центру, що сприяє появі нових торговельних центрів, на четверте - законодавство про зонування, яке негативно відображається на частці відокремлених магазинів; на п'яте - стирання межі між торговельними підприємствами різних типів (наприклад, аптеки все частіше перетворюються в універсальні торгові точки).

У розвитку торгівлі в США проявляється постійне прагнення розміщувати торгові підприємства якнайближче до клієнтів. Відносно центральних ділових районів здійснюються заходи з їх перетворення в місце зосередження комерційних підприємств, звільняючи їх від зайвої концентрації великих магазинів. Підприємства оптової торгівлі зосереджуються в безпосередній близькості від межі центрального ділового району, де відкривається доступ до автомагістралей і залізниць, а також в інших частинах міста, переважно біля перехресть шосейних шляхів.

Встановлено ряд вимог, які висуваються різними типами торговельних закладів до свого місцеположення. Так, аптеки розташовуються в містах, які забезпечують доступ до широкої клієнтури. На багатолюдних вулицях для них не обов'язково займати кутове положення, хоч воно і є бажаним. Враховуючи, що в ресторанах і кафе ціни на асортимент блюд різняться, кожен з цих закладів прагне якнайближче розміститися до тієї економічної групи населення, яку воно обслуговує. Вважається, що магазини жіночого взуття краще розміщувати там, де жінки роблять закупки, тобто поруч з магазинами жіночого одягу, галантерейними, універсальними магазинами тощо. Магазини чоловічого одягу, чоловічого взуття, спорттоварів, тютюнові кіоски також зручніше розміщувати поруч. Тобто вважається вигідним і зручним місцеположення по сусідству з закладами, що їх доповнюють, оскільки вони розраховані на один рівень клієнтів.

Серед різнобічних форм економічної діяльності велике значення має діяльність офісів. Максимальна концентрація офісів знаходиться в межах ділового району міста. Офіси поділяються на офіси при торговельних і промислових підприємствах; відокремлені невеликі офіси; ряд офісів, що займають разом лише частину будинку, та офіси, що займають цілком весь будинок. Великого значення надається розподілу офісів на рядові і управлінські. Перші з них розміщуються, в основному, в звичайних будинках, в одному будинку або в суміжних приміщеннях розташовуються різнобічні офіси, практично ніяк не пов'язані між собою. Управлінські офіси, переважно крупні і схильні до спеціалізації, займають весь будинок або цілий поверх. До управлінських відносяться офіси нафтових, страхових та інших компаній. В межах одного міста можуть розташовуватися декілька адміністративних офісів на територіях різних підприємств даної компанії. Але головний офіс, що координує їх діяльність, частіше всього знаходиться в діловому районі.

Розміщення офісів розглядається з двох позицій: вибір міста і вибір місцеположення в межах цього міста. Земельна ділянка під офіс залежить від величини і типу міста. У невеликих населених пунктах відповідно невелика і площа ділянки. Особливо значні площі потрібні для офісів у містах з фінансовими та розподільчими функціями. Найкрупніші управлінські і міжнародні офіси віддають перевагу крупним і найкрупнішим містам. У межах міста фактор розташування не має для офісів такого важливого значення, як, скажімо, для закладів роздрібної торгівлі. Але важливим є зручність доступності і забезпеченість транспорту для доставляння на роботу службовців. У ряді випадків офіси віддають перевагу децентралізації, або розташуванню в приміській зоні. Це викликано прагненням наблизити офіси до промислових або інших підприємств, скоротити відстані до місця праці для службовців, які мешкають в приміській зоні, одержати необхідні для розширення ділянки або приміщення, влаштовувати поруч з підприємствами інші фірми з метою підтримання з ними більш тісних контактів тощо. Перевагами розташування в центральних ділових районах визнано: можливість забезпечення оперативної доступності в усі сектори діяльності в центральній зоні та всіх інших районах міста: наявність комфортабельних приміщень і висококваліфікованих кадрів; легка доступність до підприємств торговельного професійного обслуговування, розташованих в центральному діловому районі; зв'язок з такими управлінськими закладами, чия діяльність нерозривно пов'язана з розташуванням в межах цього району; функціональні переваги і престиж; зручна доступність для відвідувачів з приміської зони.

Використання землі для комерційної діяльності підпорядковується законодавству про зонування. Зонування сприяє розміщенню комерційних підприємств у визначеному районі і дає можливість контролювати їх розвиток. Відведені під забудову комерційними підприємствами території поділяються на ділянки, в кожній з яких дозволяється тільки певний вид діяльності. Так, в деяких містах Америки не обмежується організація роздрібної торгівлі у діловому районі загального призначення. В районах обмеженої торговельної діяльності такі магазини можна відкрити тільки за спеціальним дозволом, а в районах розташування офісів їх взагалі не дозволяють відкривати. Наприклад, кегельбани дозволені тільки в діловому районі загального призначення. Подібно розташовані по районах і всі інші види діяльності.

Для кожного району визначається граничний коефіцієнт площі підлоги приміщень, тобто відношення загальної площі підлоги до площі даної ділянки. У ділових районах максимальне значення цього показника не повинно перевищувати 6. При коефіцієнті 6 шестиповерховий будинок може займати всю ділянку, а дванадцятиповерховий - половину ділянки. Розподіл допустимих максимальних значень коефіцієнта по території міста свідчить про те, що найбільша інтенсивність забудови зростає до центру міста. В цьому полягає регулююча роль коефіцієнтів і тим самим закріплюється право на спорудження найвищих будівель в центральному діловому районі з метою найбільш інтенсивного використання території.

Важливе місце посідає формування ринків збуту продукції. При виборі місця для підприємства і визначенні обсягів його ринку збуту виконуються детальні розрахунки і обґрунтування. Наприклад, окреслюється ринкова зона крупного універсального магазину. Для цього використовуються різні способи необхідної інформації - опитування покупців, визначення адресних книг та ін. Інформація охоплює широке коло питань: де мешкають покупці даного магазину, як часто вони його відвідують, скільки часу вони користуються даним магазином, співвідношення покупців-пішоходів і покупців-автомобілістів, частка одиноких чоловіків і жінок, сімейних парі дітей у загальній кількості покупців, до яких груп населення за розміром доходу відносяться покупці, скільки грошей витрачають покупці різних груп населення на купівлю товарів у даному магазині за одне відвідування або за тиждень, типовий набір товарів, які придбаються покупцями, що приїздять здалеку та мешкають поблизу від магазину. Для того, щоб окреслити зону збуту на опорному плані (карті) міста, розглядаються опитувальні картки з допомогою адресної книги по кожній вулиці, позначивши їх номерами. Місцеположення універсального магазину береться за центральну точку, з якої описуються концентричні кола на все більшій відстані від центру. На карті проставляються крапки, що відповідають місцям мешкання покупців і одночасно відмічається на картці, в яку зону попадає дана крапка. Щільність крапок відповідає місцям мешкання покупців. В одних секторах карти міста вона буде дуже високою, в інших занадто низькою. У деяких місцях крапки взагалі будуть відсутні. Одержану картину зіставляють з розподілом щільності населення і прибутків. Таким чином з'являється можливість визначення ринкової зони даного магазину. Якщо виявиться, що деякі частини міста не попадають у сферу обслуговування магазину, може прийматися рішення про відкриття додаткових торговельних точок в районах, які недостатньо обслуговуються. Викладене вище свідчить про необхідність впровадження в містобудівну документацію обґрунтувань територіальної організації комерційної діяльності - бізнес-план міста, який може бути в складі генерального плану міста як один з головних його розділів або як самостійна схема з пояснювальною запискою і обґрунтуваннями. Американський досвід свідчить про необхідність більш детального і постійного вивчення потреб населення з урахуванням їх запитів і можливостей, ситуації, що склалася в місті і очікуваних змін в наступні періоди.

Відцентрове тяжіння (переміщення функцій з центральної частини міста до периферії)

Доцентрове тяжіння

 ( утримання певних функцій у центральній зоні та залучення до неї нових функцій)

ПЕРЕВАГИ

1.            Можливість отримання ділянок з необхідними властивостями для організації виробництва і його розширення

2.            Відносно низькі ціни на земельні ділянки

3.            Наближення офісів до підприємств

4.            Сприятлива  транспортна доступність

5.            Переваги у формуванні ринків збуту продукції

6.            Скорочення відстані до місця праці для службовців

7.            Можливість наближення до тієї соціально-економічної групи населення, яку обслуговує підприємство

1.           Привабливість місце розташування і престижність

2.           Функціональні переваги і взаємне тяжіння функцій

3.           Розвиненість комунікаційних та інформаційних зв’язків

4.           Оперативна доступність у всі сектори діяльності

5.           Концентрація офісів у межах ділового центру

6.           Наявність транспортної мережі і інженерної інфраструктури

7.           Зручна доступність широкої клієнтури

НЕДОЛІКИ

1.            Розширення території міста, відшкодування приміських територій

2.            Додаткові витрати на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури

3.            Скарги населення на небажане сусідство підприємств

1.            Високі ціни і податки на земельні ділянки та іншу нерухомість

2.            Велика конкуренція

3.            Складність з розширенням підприємств

4.            Далекість поїздок службовців до місця праці

 

КОНТРОЛЬНІ ЗАПИТАННЯ

1.   Особливості розташування закладів комерційної діяльності у містах.

2.   Переваги відцентрового тяжіння у розміщенні закладів обслуговування.

3.    Недоліки відцентрового тяжіння у розміщенні закладів обслуговування.

4.   Переваги та недоліки доцентрового тяжіння у розміщенні закладів обслуговування.