ТЕМА 13. ТЕХНІКО-ЕКОНОМІЧНЕ ОБҐРУНТУВАННЯ МІСТОБУДІВНИХ ВИРІШЕНЬ

1.   Призначення та основні підходи техніко-економічного обґрунтування містобудівних вирішень.

2.   Зміст загального містобудівного ефекту та його складових.

3.   Оцінка економічності містобудівних витрат при заданому корисному результаті.

 

Техніко-економічне обґрунтування містобудівних вирішень передбачає визначення перспектив розвитку економічної бази міста, а також вибір ефективних територіальних, архітектурно-планувальних вирішень, оптимізації житлового, культурно-побутового і комунального будівництва, удосконалення систем міського господарства, створення сприятливого міського середовища.

Техніко-економічне обґрунтування забезпечує підвищення якості і ефективності проектних вирішень на основі впровадження сучасних досягнень науково-технічного прогресу, раціонального використання інвестицій та основних міських фондів.

При техніко-економічному обґрунтуванні застосовуються нові сучасні методи системного аналізу, які дозволяють враховувати складні містобудівні умови розвитку і забудови населених пунктів, вірогідний характер міського розвитку на далеку перспективу, розглядати численні альтернативні варіанти, виконувати їх комплексну соціально-економічну оцінку і вибір оптимального вирішення.

В умовах зростаючих обсягів міського будівництва при дефіциті вільних територій, сприятливих для освоєння під забудову, визначення економічної ефективності містобудівних вирішень набуває важливого значення. Економічна ефективність освоєння нових територій чи реконструкції існуючої забудови є вирішальною умовою вибору варіантів архітектурно-планувальної структури міста.

Економічність забудови нових та реконструкції існуючих районів досягається завдяки раціональним містобудівним вирішенням: ефективного планування, використання існуючих інженерних і транспортних мереж, житлово-громадських будівель тощо. Економічну ефективність містобудівних вирішень визначають загальні соціально-економічні умови розвитку кожного міста, розташування району забудови в системі міста і передбачених до освоєння вільних територій відносно місць концентрованого застосування праці та загальноміського центру, обсягу і удосконалення інженерної і транспортної мережі тощо.

Економічність містобудівних вирішень є невід'ємною складовою частиною загальної народногосподарської ефективності. Вона досягається шляхом оптимальної територіальної організації виробництва, раціонального розселення і розміщення об'єктів трудової діяльності, комплексного використання усіх видів ресурсів, раціональної забудови і реконструкції міст, охорони навколишнього середовища. Загальний містобудівний ефект визначається комплексністю забудови міських територій, задоволенням головних потреб населення, забезпеченням комфорту мешкання, зручним користуванням соціальною інфраструктурою. Досягнення загального ефекту передбачає взаємодію декількох ефектів.

Економічний ефект досягається за рахунок

-                     найдоцільнішого розміщення виробництва і розселення, будівництва та експлуатації міських об'єктів,

-                     економії території,

-                     раціональної організації житлової забудови, системи культурно-побутового обслуговування, транспортного і інженерного устаткування,

-                     економії капіталовкладень, матеріальних ресурсів і поточних витрат на спорудження і експлуатацію усіх елементів міста,

-                     скорочення тривалості будівництва будинків і споруд.

Соціальний ефект характеризується поліпшенням життєвих умов населення та якості міського середовища, зокрема поліпшення житлових умов, зменшення витрат часу на поїздки до місць трудової діяльності, об'єктів культурно-побутового обслуговування та зон відпочинку, розселенням більшості населення в районах із сприятливими санітарно-гігієнічними і мікрокліматичними умовами.

Екологічний ефект є результатом природоохоронних заходів, спрямованих на поліпшення навколишнього середовища, збереження природних ландшафтів, раціональне використання ресурсів, забезпечення екологічної рівноваги на урбанізованих територіях, скорочення частини територій, розташованих у зонах дискомфорту, збільшення площі природних ландшафтів.

Естетичний ефект створюється за рахунок збереження культурних цінностей, історичної забудови, архітектурно-планувальної структури, поліпшення естетично-художньої виразності міста.

Поряд з цим досягаються і супутні ефекти, пов'язані з впливом містобудівних вирішень на будівництво і функціонування основних галузей народного господарства (промисловість, сільське господарство, транспорт та ін.) і проявляються в раціональному їх розміщенні, взаємозв'язках з підсистемами міста, охороною здоров'я, підвищенням продуктивності праці і зростанням обсягів виробництва, додаткового залучення населення до праці на виробництві, в обслуговуванні тощо.

Послідовне вивчення містобудівної діяльності і шляхів досягнення економічного соціального, екологічного та інших ефектів створює передумови для зіставлення варіантів проектних вирішень і вибору оптимального.

Техніко-економічне обґрунтування реконструкції існуючої забудови пов'язане з деякими труднощами:

-                     складністю структури міських фондів,

-                     наявністю будинків різного призначення,

-                     територій різнопрофільного функціонального використання;

-                     різною довговічністю будинків і споруд;

-                     різноманітністю реконструктивних заходів — знесення, модернізація, капітальний ремонт, нове будівництво та ін.

Загальною умовою ефективності реконструкції забудови є досягнення такої економії, яка б дозволяла, не зважаючи на знесення частини існуючого фонду, забезпечити приріст житлової площі не менше ніж при освоєнні вільних територій. При досягненні однакового приросту житлового фонду реконструкція існуючої забудови має переваги у порівнянні з забудовою нових територій.

Техніко-економічне обґрунтування проектних вирішень і вибір оптимального варіанту (реконструкція раціонального розміщення, поверховості забудови тощо) базується на загальних теоретичних положеннях щодо економічної ефективності капітальних вкладень. Відповідно до методології, прийнятої в техніко-економічних обґрунтуваннях, ефективність проектних вирішень оцінюється шляхом зіставлення витрат на їх реалізацію і досягнутих результатів. Критерієм економічності є мінімум загальних містобудівних витрат при заданому корисному результаті (ефекті).

Загальні містобудівні витрати включають вартість будівництва і експлуатації житлових будинків, усіх споруд міського  господарства   та інженерних мереж (інженерного обладнання, вулично-дорожніх мереж, транспорту), установ культурно-побутового обслуговування населення, які розміщуються в запроектованому житловому районі з урахуванням тимчасового ("денного") населення, озеленення та благоустрою території, а також частини позамайданчикових витрат, які відносяться до даного регіону. Крім того, враховуються витрати, пов'язані з усуненням санітарних шкідливостей в районах існуючої забудови, втрати в суміжних галузях народного господарства (в зв'язку з відведенням під забудову сільськогосподарських угідь, ділянок з корисними копалинами тощо), а також втрати часу в вартісній оцінці на трудові поїздки населення. Варіанти зіставляються за сумою загальних містобудівних витрат, тобто необхідних капіталовкладень у розвиток і удосконалення всіх систем міського господарства та щорічних витрат на їх експлуатацію.

Витрати, що впливають на вартість забудови і реконструкції територій поділяються на три складові:

-         компенсаційні, пов'язані із знесенням або перенесенням виробничих, житлових, громадських та інших об'єктів, з вилученням під забудову сільськогосподарських та інших земель, з оплатою за земельну ділянку та ін.;

-         витрати на освоєння та інженерну підготовку території для здійснення комплексу захисних заходів на деформованих територіях (здатних до зсувів, осідальних, надто зволожених і підтоплювальних територіях);

-         на створення інженерної та транспортної інфраструктури - прокладання інженерних комунікацій (водопроводу, каналізації, теплопостачання та ін.), будівництво автошляхів, транспортної мережі тощо.

При визначенні вартості інженерного обладнання території і інженерних споруд можливі особливі випадки, що вимагають внесення в розрахунки певних уточнень і коригувань. Так, якщо передбачається будівництво магістрального водоводу, каналізаційного колектора, теплоелектроцентралі, транспортних мереж, які використовуються для забезпечення потреб не тільки даного, а й інших житлових, промислових та інших районів для транзитного пропускання води, тепла, транспорту, то при порівнянні варіантів розміщення житлової забудови необхідно визначати частку вартості споруд, яка припадає наданий житловий район.

Важливу роль у визначенні вартості освоєння будь-якого майданчика відіграють "порогові" витрати, тобто такі, що витрачаються повністю перед початком освоєння району. У зв'язку з тим, що забудова району провадиться протягом кількох років, значні капіталовкладення на подолання "порогу" (наприклад, будівництво мосту через річку, прокладання загальноміських мереж комунікацій тощо) припадають на першу в часі забудову мікрорайону. Це значно підвищує вартість житлового будівництва, хоч попередні витрати на освоєння майданчика для забудови використовуються лише частково. Забудова наступних мікрорайонів і житлових районів здійснюється за більш вигідних умов, бо основні витрати вже здійснені. Тому в витратах на забудову даного району необхідно врахувати лише частку вартості "порогової" споруди.

Зіставлення варіантів за критерієм мінімуму містобудівних витрат можна здійснювати як у вигляду загальної суми капітальних вкладень і поточних витрат, так і у вигляді питомих витрат на одиницю розрахункового соціального показника, наприклад, на одне місце в об'єктах охорони здоров'я, дитячих закладах, на 1 м² житлової площі, за умов повного зіставлення результатів. Тому має бути забезпечена рівноцінність варіантів, що порівнюються, за рівнем комфорту, умов мешкання, естетичних властивостей тощо. Таке зіставлення досягається шляхом використання при проектуванні обов'язкових соціально-культурних нормативів (стандартів життєвого рівня), до яких відносяться: загальна і житлова площа, норми освітлення, споживання води, кількість місць в дитячих закладах тощо.

Особливої уваги заслуговує економічна оцінка заходів, спрямованих на охорону і оздоровлення міського середовища. Така оцінка передбачає зіставлення кількісних показників втрат у зв'язку з небажаними наслідками від зміни навколишнього середовища і витрат, пов'язаних з їх усуненням, або зниженням. Сумарні збитки включають додаткові витрати в житлово-комунальному господарстві, на виробництві, заходи з охорони здоров'я населення та ін.

Слід мати на увазі, що критерій економічної ефективності є одним з найголовніших, але не єдиним для визначення найдоцільнішого містобудівного вирішення. Тому в оптимальні за економічним критерієм вирішення можуть вноситись коригування, пов'язані з екологічними, архітектурно-планувальними та іншими вимогами. При виборі районів розташування житлової забудови необхідно також брати до уваги нерівномірність розселення відносно основних місць трудової діяльності. Використання усіх територіальних ресурсів безумовно дозволить досягти працезбалансованості, але буде пов'язано з розвитком інженерної та транспортної інфраструктури і заходів на охорону та оздоровлення міського середовища. Розміщення житлової забудови слід також пов'язувати з етапами розвитку міста, необхідністю внесення на кожному з них необхідних поправок на черговість освоєння тієї чи іншої ділянки.

КОНТРОЛЬНІ ЗАПИТАННЯ

1.           Розкрийте зміст загального містобудівного ефекту.

2.           Назвіть складові загального містобудівного ефекту.

3.           Як проводиться оцінка економічності містобудівних витрат при заданому корисному результаті?