ТЕМА 11. МІСТОБУДІВНА ДОКУМЕНТАЦІЯ

1.    Визначення містобудівної документації.

2.    Законодавча база містобудівної документації.

3.    Об’єкти містобудування.

4.    Порядок організації планування територій на загальнодержавному рівні.

5.    Основні види документації з планування територій на регіональному рівні.

6.    Особливості планування територій на місцевому рівні.

7.    Основні завдання планування і забудови територій.

8.    Особливості кожного виду містобудівної документації.

 

Найважливішим засобом управління містобудівними процесами на конкретних територіях є втілення політики у містобудівній документації. Містобудівне прогнозування і проектування відіграє значну регулюючу роль в системі соціально-економічного планування і функціонування міст. Воно спрямоване на вирішення проблем, пов'язаних з розвитком виробництва, раціональним землекористуванням, соціальними, економічними, екологічними та іншими проблемами життєдіяльності людини. Удосконалення містобудівного проектування є важливим заходом підвищення ефективності регіонального і міського планування, розробки містобудівної документації, науково-технічного обґрунтування містобудівних вирішень.

Порядок розробки, погодження, затвердження та застосування містобудівної доку­ментації регулюється двома Законами України: "Про основи містобудування" та "Про планування і забудову територій". Є ще кілька Законів: "Про архітектурну діяльність" (регулює правовідносини між головним архітектором проекту та замовником), Цивіль­ний кодекс (правовідносини при укладанні договорів підряду), а також "Про відпові­дальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфе­рі містобудування" та Кодекс України про адміністративні правопорушення, які вста­новлюють відповідальність за порушення законодавства.

Містобудівна документація є основою для складання планів соціально-економічно­го розвитку, які місцеві ради зобов'язані розробляти для відповідних територіальних громад у відповідності до Конституції України.

До об'єктів містобудування віднесені:

-                територія України та території її адміністративно територіальних одиниць;

-                функціональні території (зони) адміністративно-територіальних одиниць (території громадської забудови, виробничі, рекреаційні, комунальні, охорони нерухомої культурної та природної спадщини та інші);

-                будинки і споруди, їх комплекси;

-                комунікації та споруди інженерної і транспортної інфраструктури.

Відповідно до об'єктів містобудування формується номенклатура містобудівної доку­ментації. В статті 17 вказано, що "Види, склад, порядок розробки, погодження і зат­вердження містобудівної документації визначаються актами законодавства". Перелік видів містобудівної документації визначений Законом України "Про планування і за­будову територій".

Закон України "Про планування і забудову територій" прийнято в 2000 році, він містить:

-          визначення основних термінів, що застосовуються у цьому Законі і охоплює клю­чові поняття у сфері містобудування;

-          основи організації планування територій;

-          порядок організації планування територій на загальнодержавному і регіональному рівнях;

-          порядок організації планування територій на місцевому рівні;

-          порядок регулювання планування, забудови та іншого використання територій;

-          визначення державного контролю за плануванням, забудовою та іншим викорис­танням територій, а також встановлює відповідальність за порушення законодавства під час планування, забудови та іншого використання територій.

Містобудівна документація - затверджені текстові і графічні матеріали, якими регу­люється планування, забудова та інше використання території.

Це ключове визначення цього розділу, яке дає розуміння наступного: тільки затвер­джені в установленому законом порядку текстові і графічні матеріали можуть бути наз­вані документацією. Найдосконаліші розрахунки і обґрунтування разом з найточніши­ми схемами, але без затвердження є лише проектом.

Документація обов'язково складається з тек­стових і графічних матеріалів. Зміст і обсяг як текстової так і графічної частини виз­начається вимогами до того чи іншого виду документації і залежить від об'єкта, який роз­глядається (місцем в адміністративно-терито­ріальному поділі, розміром, складністю та су­купністю різних факторів), а також конкрет­них вимог, що визначені завданням на проек­тування. Для однакових об'єктів документація може дуже суттєво відрізнятись в залежності від конкретних обставин.

Основними завданнями планування і забудови територій є:

-          обґрунтування майбутніх потреб та визначення переважних напрямів використання територій;

-          урахування державних, громадських і приватних інтересів під час планування, забудови та іншого використання територій;

-          обґрунтування розподілу земель за цільовим призначенням та використання територій для містобудівних потреб;

-          забезпечення раціонального розселення і визначення напрямів сталого розвитку населених пунктів;

-          визначення і раціональне розташування територій житлової та громадської забудови, промислових, рекреаційних, природоохоронних, оздоровчих, історико-культурних та інших територій і об’єктів;

-          обґрунтування та встановлення режиму раціонального використання земель та забудови територій, на яких передбачена перспективна містобудівна діяльність;

-          визначення, вилучення (викуп) і надання земельних ділянок для містобудівних потреб на основі містобудівної документації в межах, визначених законом;

-          визначення територій, що мають особливу екологічну, наукову, естетичну, історико-культурну цінність, встановлення передбачених законодавством обмежень на їх планування, забудову та інше використання;

-          охорона довкілля та раціональне використання природних ресурсів;

-          регулювання забудови населених пунктів та інших територій.

Планування територій здійснюється на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівнях.

Планування території на загальнодержавному рівні полягає в розробленні Гене­ральної схеми планування території України (далі — Генеральна схема), якою пе­редбачається раціональне використання території України, створення та підтриман­ня повноцінного життєвого середовища, охорони довкілля, охорони здоров'я насе­лення, охорони пам'яток історії та культури, визначення державних пріоритетів розвитку систем розселення, виробничої, соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури.

Територіальні ресурси держави на відміну від фінансових, матеріальних або демог­рафічних при сталих умовах є незмінними. Тому в межах державного кордону терито­рії різного функціонального призначення можуть тільки перерозподілятись за принци­пом замкненого балансу. Неможливо планувати збільшення промислових територій або заповідників не передбачивши одночасно зменшення інших територій. Генераль­на схема є суто політичним документом, який визначає пріоритети держави у викорис­танні власної території. На рівні Генеральної схеми визначаються лише загальні зав­дання територіального розвитку регіонів, визначається доцільність стримування над­мірно індустріалізованих чи надання підтримки депресивним регіонам, перерозподіл населення через розвиток систем розселення, аналіз територіальних диспропорцій та розробка рекомендацій щодо їх подолання.

За рішенням Кабінету Міністрів України можуть розроблятися схеми плануван­ня окремих частин території України — кількох областей, узбережжя Чорного та Азовського морів, міжнародних транспортних коридорів, прикордонних територій тощо.

На регiональному (обласному, районному) рiвнi розробляються такi види мiстобудiвної документацiї: 

-                     схема планування територiї областi та її частин;

-                     схеми планування районiв

Схема планування території  - містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адмі­ністративно-територіальної одиниці, їх окремої частини.

У схемах планування території на регіональному рівні визначаються заходи реаліза­ції державної політики та враховуються державні інтереси під час планування цієї те­риторії, її історичні, економічні, екологічні, географічні і демографічні особливості, ет­нічні та культурні традиції. Детальніше з основними завданнями та порядком розроб­ки і затвердження можна ознайомитись у статтях 7-9 Закону України "Про плануван­ня і забудову територій".

Цей вид документації незважаючи на узагальнюючу назву має суттєві відмінності і включає три підвиди документації:

—схема планування території області;

—схема планування території району;

—схема планування території (сільської, міської) ради.

Схема планування території області за своїм змістом і спрямованістю наближається до Генеральної схеми. Це, в основному, політичний документ регіональною значення, де визначаються пріоритети використання територіальних ресурсів з вра­хуванням загальнодержавних завдань та інтересів суміжних адміністративно-територіальних одиниць, а також пропорції розподілу основних ресурсів (трудових, економіч­них, соціальних, водних, енергетичних, екологічних тощо).

Схема планування території області повинна містити графічні матеріали, на яких ві­дображено:

-          функціональне зонування території, існуючі та запроектовані населені пункти, їх ме­жі, центри систем та підсистем розселення;

-          рекомендовані території для розміщення нових промислових, аграрних, рекреацій­но-курортних та інших комплексів;

-          великі зони масового відпочинку, туризму, приміські та зелені зони міст; зони, що охороняються, зони особливого режиму;

-          землі держземфонду та держлісфонду, з виділенням лісів 1 групи та заповідників;

-          межі сільськогосподарських територій з виділенням зон меліорації та зрошення;

-          принципові напрямки трас магістральних транспортних та інженерних комунікацій, іригаційних каналів та водосховищ;

-          зони залягання корисних копалин, небезпечних геологічних та гідрологічних проце­сів (зони затоплення, сейсмічності, карстів), зон забруднення, а також розташування захисних споруд.

Текстові матеріали містять основні техніко-економічні показники, результати аналі­зу сучасного стану та пропозиції щодо подальшого використання.

Схема планування території адміністративного району за структурою та загальним спрямуванням дуже нагадує схему планування області, але має більш господарську спрямованість, що значною мірою зумовлено масштабом проблем та можливостями їх вирішення.

Найкраще це проілюструвати на прикладі картографічного забезпечення. При пла­нуванні території області основне креслення (проектний план) виконується на карті масштабу 1:300000 — 1: 100000. На такій карті можуть бути відображені лише значні елементи. Невеличкі села та хутори не завжди відображуються на такій карті, а окремі земельні ділянки і поготів. Так, при прокладанні траси автодороги на рівні схеми пла­нування території області принципово визначається по землях яких районів, міських і сільських рад буде прокладено дорогу, як вона "впишеться" в рельєф, де буде перети­нати річки і водотоки, скільки, яких земель необхідно буде вилучити для її будівниц­тва в межах кожної адміністративно-територіальної одиниці.

Вже при складанні схеми планування території району враховується, які саме зе­мельні ділянки потрапляють у зону будівництва при прокладанні дороги, якому зем­левласнику чи землекористувачу необхідно буде сплатити компенсацію і навіть орієн­товно обрахувати розмір такої компенсації з врахуванням функціонального призначен­ня земель та їх якості. Звичайно, такі розрахунки будуть приблизні, базуватимуться на врахуванні конкретної ситуації.

Переваги планування території районного рівня полягають у значно більшій деталі­зації зонування та визначенні меж порівняно з обласним. Недоліками є значне зни­ження комплексності оцінки, внаслідок чого фактори, які формуються за межами відповідних територій можуть бути недостатньо враховані при проведенні оцінки.

На мiсцевому рiвнi розробляються:

-                     схеми плануваня  територiї сільської (міської) ради;

-                      ге­не­раль­нi пла­ни на­се­ле­них пун­к­тiв;   

-                     де­таль­нi пла­ни те­ри­то­рiй; 

-                     про­ек­ти за­бу­до­ви те­ри­то­рiй; 

-                     пла­ни чер­во­них лi­нiй; 

-                     про­ек­ти роз­по­дi­лу те­ри­то­рiй; 

-                     iн­ша мiс­то­бу­дiв­на до­ку­мен­та­цiя. 

Схема планування території (сільської, міської) ради це документація, яка умовно може вважатись техніко-економічним обґрунтуванням майбутнього перерозподілу земель відпо­відної ради за функціональним призначенням. Основне завдання такої схеми - визначити потреби у зміні меж населених пунктів, потреби в територіях, передбачених для того чи ін­шого виду використання, і проаналізувати можливості покриття цих потреб, встановити ви­ди та місце розташування територій, функціональне призначення яких має бути змінено.

У статті 11 Закону України "Про планування і забудову територій" визначено, що схемами планування територій на місцевому рівні у разі необхідності може визначати­ся доцільність розроблення генеральних планів окремих населених пунктів. Такий за­пис зумовлений тим, що вартість і строки виконання схеми планування території від­повідної ради набагато (іноді в кілька разів) менші, ніж розроблення генерального пла­ну. Тому коли немає потреби у детальному аналізі містобудівної ситуації або у межі ра­ди входить кілька невеликих сільських населених пунктів - нема потреби для кожно­го з них розробляти генеральний план, витрачати гроші і час.

Генеральний план населеного пункту - містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання тери­торії населеного пункту.

Генеральним планом населеного пункту визначаються: потреби в територіях для за­будови та іншого використання; потреба у зміні межі населеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій; межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види використання та забудови територій; планувальна струк­тура та просторова композиція забудови населеного пункту; загальний стан довкілля населеного пункту, основні фактори його формування, містобудівні заходи щодо по­ліпшення екологічного і санітарно-гігієнічного стану; території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, природоохоронні та інші обмеження їх використання; інші вимо­ги, визначені державними будівельними нормами.

Детальний план території - містобудівна документація, яка розробляється для окре­мих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови насе­лених пунктів.

Детальний план території розробляється згідно з генеральним планом населеного пункту та визначає:

-            розташування червоних ліній, ліній регулювання забудови;

-            розта­шування окремих земельних ділянок та об'єктів містобудування, вулиць, проїздів, пі­шохідних зон, щільність, поверховість, інші параметри забудови;

-            розташування інженерно-транспортної інфраструктури;

-            принципи формування архітектурно-просторової композиції забудови;

-            інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.

Потреба у розробці детального плану найчастіше виникає при цілеспрямованому вико­ристанні інвестицій у якійсь певній частині населеного пункту. Якщо таке використання відбувається на обмеженій території кількох кварталів або мікрорайонів переробляти весь генеральний план недоцільно, крім того необхідно детальніше опрацювати вимоги до по­верховості, щільності забудови, її інженерного забезпечення та ряду інших параметрів.

Детальні плани найчастіше розробляються для створення нового житлового району, зміни виду забудови  (замість багатоповерхової на садибну чи навпаки), масової ре­конструкція існуючої забудови (найчастіше зустрічається в центральних частинах міст).

З огляду на потреби проведення грошової оцінки земельної ділянки детальний план має більшу деталізацію і конкретизацію меж та факторів, які впливають на формуван­ня вартості (ціни). Але детальні плани переважно не мають достатньої комплексності у аналізі ситуації, тому дані генерального плану доцільно доповнювати і уточнювати матеріалами детального плану, а не заміняти їх.

Планом червоних ліній відповідно до генерального плану населеного пункту, детального плану, даних Державного земельного кадастру, містобудівного кадастру населеного пункту визначається розташування червоних ліній.

Червоні лінії — визначені в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують те­риторії мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення.

План червоних ліній є складовою частиною генерального плану населеного пункту (детального плану території) або може бути окремою містобудівною документацією.

Відповідно до планів червоних ліній сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи в межах повноважень, визначених законом:

-         встановлюють межі земель загального користування населених пунктів;

-         вирішують питання вибору, вилучення (викупу), надання у власність або користування (оренду) земельних ділянок, встановлюють на відповідній території єдині умови та обмеження використання земель, визначених для містобудівних потреб;

-         визначають технічні умови для розміщення та утримання інженерно-транспортної інфраструктури.

Проект забудови територій — документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд.

Проект забудови території визначає:

-          розташування об’єктів містобудування, місцевих проїздів відносно червоних ліній;

-          архітектурно-просторове вирішення, призначення, щільність, поверховість та інші показники конкретних об’єктів містобудування;

-          показники та технічні вирішення інженерно-транспортної інфраструктури;

-          потребу в проведенні інженерної підготовки території та обсяг цих робіт;

-          місця та технічні вирішення під’єднання інженерного обладнання об’єктів містобудування до зовнішніх інженерних мереж і споруд;

-          організацію будівництва;

-          техніко-економічні показники та загальний кошторис забудови території;

-          інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.

У разі необхідності у складі проекту забудови території може розроблятися проект розподілу території.

Проект забудови території погоджується і затверджується як проектна документація в порядку, визначеному законодавством.

Проект розподілу території — це містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок.

Проектом розподілу території визначаються площі та межі:

-          прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків;

-          земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об’єкти містобудування;

-          надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови);

-          територій загального користування;

-          територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку.

Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами.

Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі.

Площі окремих земельних ділянок та територій при розробленні проекту розподілу території визначаються з урахуванням державних будівельних норм і детального плану території (проекту забудови території).

Порядок розроблення проектів розподілу території встановлюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань містобудування та архітектури.

КОНТРОЛЬНІ ЗАПИТАНННЯ

1.          Що таке містобудівна документація?

2.          Види містобудівної документації.

3.          Проаналізуйте містобудівну документацію державного рівня.

4.          Охарактеризуйте містобудівну документацію регіонального рівня.

5.          Проаналізуйте містобудівну документацію місцевого рівня.

6.          Які основні вимоги необхідно врахувати при розробці містобудівної документації?