ТЕМА 9. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ДЕРЖАВНИХ ТА ГРОМАДСЬКИХ ІНТЕРЕСІВ ПРИ ЗДІЙСНЕННІ МІСТОБУДІВНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

1. Механізм врахування державних інтересів під час планування та забудови територій на місцевому рівні.

2. Вивчення закордонного досвіду.

3. Дослідження механізму врахування громадських інтересів при здійсненні містобудівної діяльності.

Врахування державних інтересів під час планування і забудови територій на місцевому рівні полягає у визначенні потреби в територіях, необхідних для розташування та утримання об'єктів загальнодержавного значення, вирішення інших завдань реалізації державної політики щодо розвитку і забудови міст. Врахування державних інтересів здійснюється шляхом виконання відповідних вимог до розроблення генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, проведення їх експертизи, здійснення державного контролю за плануванням, забудовою, іншим використанням територій та окремих земельних ділянок. Вимоги до планування, якими забезпечуються державні інтереси під час розроблення генеральних планів та іншої містобудівної документації, визначаються згідно з законом відповідними спеціально уповноваженими органами з питань містобудування та архітектури спільно з іншими органами виконавчої влади.

Державні стандарти, норми і правила встановлюють комплекс якісних та кількісних показників і вимог, які регламентують розробку і реалізацію містобудівної документації проектів конкретних об'єктів з урахуванням соціальних, природнокліматичних, гідрогеологічних, екологічних та інших умов і спрямовані на забезпечення формування повноцінного життєвого середовища.

В розвинених країнах, в яких існує вільний ринок землі і нерухомості, рішення щодо будівництва нових об'єктів приймається з урахуванням інтересів приватних осіб, які визначають призначення, типи і форми будівель. Такі рішення приймаються згідно муніципальних законів незалежно від державного контролю. Підприємець не зобов'язаний одержувати дозвіл для виконання планувальних чи проектних робіт. Він вибирає земельну ділянку і самостійно домовляється з її володарем про оцінку і інших умовах придбання. Забудовник наймає архітектора і інших фахівців для складання техніко-економічного обґрунтування і виконання проектних робіт. Основною умовою виконання вимог діючих законів і положень, що забезпечують співіснування нових типів землекористування з існуючими на сусідніх ділянках, задовольняють вимоги генерального плану за районами міста в цілому, правил техніки безпеки і санітарно-гігієнічних норм.

В світовій практиці крім впровадження генеральних планів використовується управлінський інструмент правового закування території. В нашій країні він також застосовується як інструмент реалізації генерального плану. Цей правовий документ називається "зонінг", тобто правила зонування, землекористування і забудови і приймається містом на рівні місцевого закону. До його складу входять містобудівні регламенти, які відносяться до певних територій міста. Вони визначають, що може бути побудовано в даній зоні міста, якої поверховості чи висоти тощо. Принципи зонінгу територій дозволяють землевласникам здійснювати більш широкий вибір використання земельних ділянок, захищають державні та громадські інтереси, не дозволяють використовувати земельні ділянки не за призначенням або неналежним чином. Земля, що належить приватним особам та проекти приватної забудови не регулюються правилами відповідності генеральному плану міста. Замість цього приватна забудова є предметом регулювання правилами про розміри земельних наділів, типи і форми будинків, які містяться в зонінгових правилах. Ці правила приймаються як місцеві законодавчі акти міською Радою і включають всі обмеження, які місто вважає за необхідне для втілення в життя концептуального плану міста в цілому і окремих його районів і територій. Якщо в положення вносяться нові правила, або змінюється зонінгова карта, ці зміни розглядаються з точки зору відповідності генеральному плану з позицій технічної і природоохоронної перевірки, тобто висновків міського планувального управління про відповідність (або невідповідність) проекту завданням генерального плану, що цей проект не завдасть шкоди щодо забруднення міського середовища, та висновки громадськості про даний проект. Таким чином забудовник, ознайомившись з зошитовими положеннями, завчасно одержує інформацію про допустимі типи землекористування на території під забудову і має юридичну гарантію, що виконуючи правила зонінгу він обов'язково одержить дозвіл на будівництво. Ні головний архітектор, ні керівники міста не мають можливості втручатися або змінювати проект, що відповідає правилам.

Для забезпечення державних, громадських і приватних інтересів, розміщення об'єктів, що забезпечують життєдіяльність населеного пункту та для його перспективного розвитку виконавчі органи міських рад на основі містобудівної документації встановлюють режим забудови та іншого використання земель.

На територію, яка передбачається для подальшого освоєння під розвиток міської структури, має встановлюватися певний регламент використання. Наприклад, якщо передбачається, що через 5-10 років вона буде забудована, тут не повинно виникати об'єктів, які потім доведеться зносити і компенсувати. Адже будь-який генплан, як правило, визначає масштаби і напрямки територіального розвитку міста. Землю змушені будуть викупати, а на використання цієї земельної ділянки заздалегідь встановлюється регламент. Суть резервування полягає саме в цьому. Процедура резервування здійснюється шляхом угоди між місцевою владою, яка зацікавлена в додатковій землі, і власником землі. Це угода на характер використання земельної ділянки з певними обмеженнями, не більше того.

Узгодження питань щодо забудови та іншого використання земель, в яких заінтересовані суміжні територіальні громади, здійснюється на підставі угод, відображається у схемах планування зазначених територій та генеральних планах населених пунктів. Встановлення режиму забудови та іншого використання земель не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, зміни адміністративно-територіальних меж до часу вилучення(викупу), надання цих ділянок для здійснення запланованої містобудівної діяльності у встановленому законодавством порядку.

Резервування територій здійснюється радою, якій підпорядкована ця територія і не тягне припинення права власності та права користування земельними ділянками, зміни меж адміністративно-територіальної одиниці, якщо не буде проведено їх вилучення (викупу) або зміни меж у встановленому законодавством порядку. На резервних територіях в межах населених пунктів відповідними органами влади встановлюється особливий режим їх використання. Режим використання резервних територій за межами населених пунктів встановлюється на договірних засадах між радою населеного пункту, для розвитку якого здійснюється резервування, та радою, якій підпорядкована ця територія. Порядок резервування територій, встановлення режиму їх тимчасового використання, компенсація збитків власникам та користувачам земельних ділянок, пов'язаних з обмеженням їх прав, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Одержання умов використання і забудови земельних ділянок є обов'язковим для фізичних та юридичних осіб, які мають намір: змінити існуючий або запровадити новий тип використання земельної ділянки; здійснити капітальне будівництво, добудову, перебудову, капітальний ремонт чи змінити призначення існуючих будинків і споруд на земельній ділянці; здійснити приватизацію земельної ділянки, її купівлю та інші дії, пов'язані зі зміною відносин власності. Умови використання і забудови земельної ділянки надаються органами містобудування та архітектури після письмового звернення зацікавлених осіб відповідно до чинного законодавства. Перелік обов'язкових вимог, які включаються до умов використання і забудови земельних ділянок, містяться у затверджених правилах використання і забудови територій. Порядок їх надання встановлюється відповідними виконавчими органами рад.

Дотримання правил планування і забудови міст після їх затвердження є обов'язковим для всіх фізичних і юридичних осіб при здійсненні вибору, вилучення, відведення, встановлення та зміни меж земельних ділянок, визначення умов їх використання і забудови, проектуванні, будівництві, реконструкції, капітальному ремонті будівель і споруд.

Для забезпечення державних інтересів та контролю за додержанням законодавства, державних норм і правил при плануванні і забудові міст виконавчі органи місцевих рад: включають до складу завдань та вихідних даних для розробки генеральних планів міст вимоги розміщення об'єктів національного та регіонального значення, яке передбачено відповідними рішеннями уряду, планувальною документацією вищих рівнів; подають розроблені генеральні плани для підготовки висновків щодо їх затвердження на розгляд районним та обласним державним адміністраціям; забезпечують проведення експертиз, передбачених законодавством; здійснюють реалізацію генеральних планів міст з обов'язковим додержанням державних інтересів; залучають громадськість до участі у обговоренні завдань на проектування та обговоренні розробленої містобудівної документації.

Врахування громадських інтересів полягає у визначенні потреби територіальної громади в територіях, необхідних для розташування, утримання об'єктів житлово-комунального господарства, соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, вирішення інших завдань, забезпечення сталого розвитку населеного пункту. Врахування приватних інтересів полягає у забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або у користування земельних ділянок, захисту майнових прав, а також безпечного функціонування об'єктів нерухомості.

Для врахування громадських інтересів виконавчі органи міських рад, в межах повноважень встановлюють процедури інформування територіальних громад, фізичних і юридичних осіб про планування територій, громадських обговорень генеральних планів, іншої планувальної документації, правил використання і забудови територій, розгляду і врахування їх пропозицій та зауважень; повідомляють через засоби масової інформації про початок розроблення містобудівної документації, а також про форми, місце і строк подання фізичними та юридичним особами пропозицій щодо цієї документації; оприлюднюють через засоби масової інформації рішення про затвердження містобудівної документації, місцевих правил забудови та змін до них, а також дають роз'яснення про їх зміст; інформують про правові, економічні та екологічні наслідки планування території, а також про порядок врахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок, будівель і споруд, що оточують місце будівництва.

Громадське обговорення з метою інформування громадськості і залучення її до участі в прийнятті рішень є: обов'язковим при: видачі спеціального дозволу на розміщення і будівництво об'єкту на збереження вимушеної невідповідності вимогам; внесення змін в зонування міської території. Громадське обговорення є обов'язковим при погодженні містобудівної документації перед її затвердженням міською радою або міськвиконкомом.

В прилюдному повідомленні про громадське обговорення повинна міститися інформація про тип пропонованої забудови, місцеположення земельної ділянки будинку і споруди, найменування містобудівної документації, а також про час і місце ознайомлення громадськості з проектними матеріалами, час і місце обговорення даного питання. Повідомлення здійснюється в місцевій газеті, оголошенням по місцевому радіо і телебаченню, установленням щита з об'явою на земельній ділянці, стосовно якого намічається розгляд.

Територіальні громади, фізичні та юридичні особи, через органи місцевого самоврядування і безпосередньо для захисту їх законних інтересів мають право на: завчасне одержання інформації про містобудівні вирішення генерального плану міста та його правові, економічні та екологічні наслідки; участь у розгляді і прийнятті містобудівних вирішень, внесення пропозицій і зауважень та їх оскарження у встановленому законодавством порядку; отримання умов використання і забудови земельних ділянок; відшкодування збитків, які можуть виникати внаслідок планування територій відповідно із державного, обласного та районного бюджетів згідно з законодавством.

Важливим є питання - як уникнути соціальних конфліктів, що виникають з приводу містобудівних вирішень. Інформаційна культура розробки громадсько-значущих проектів вимагає від місцевої влади і проектувальників уміння налагодити з громадськістю такий діалог, завдяки якому у населення склалось би відчуття прозорості проекту і почуття власної причетності до контролю за його соціальною якістю. Найбільший ефект досягається у випадку, коли у населення формується відчуття причетності до самого процесу створення проекту, його розробки і коригування за допомогою врахування думки і пропозицій пересічних громадян. Важливою передумовою такого діалогу є законодавчо закріплені обов'язки місцевої влади сповіщати населення про плани майбутнього будівництва; публікувати в місцевій пресі інформацію про цілі містобудівних перетворень, про хід проектування, основних його результатах і труднощах, надавати приміщення для організації виставок, слухань, прес-конференцій тощо.

До функцій проектувальників щодо інформування населення відноситься викладення в доступній для масового сприйняття формі основних положень містобудівного задуму і можливих наслідків (економічних, соціальних, екологічних та ін.), його реалізації, а також залучення населення до різних форм сприяння у виконанні проекту. Це пов'язано з розумінням особливостей психології населення, неоднорідності його структури, відмінностей і протиріч в інтересах різних груп населення.

В процесі вивчення громадської думки виявляється, які сфери проектування в найбільшій мірі вимагають врахування запитів населення, тобто соціального замовлення "знизу". Тому містобудівне проектування повинно враховувати взаємоузгодження інтересів забудовників і споживачів, тобто населення. Необхідне тісне співробітництво між місцевою владою, вченими, проектувальниками і громадськістю. Генеральний план розвитку міста до його затвердження має бути узгоджений з депутатськими комісіями і представниками громадських організацій і тільки потім розглядатися і затверджуватися сесією міської Ради. Такий динамічний і відкритий процес узгодження йде на користь усім учасникам розробки і реалізації містобудівної документації. Іноді на сесії міськвиконкому за участю представників громадськості виникають несподівані пропозиції щодо вирішення тих чи інших проблем, які не були передбачені ні державними нормами, ні діючими стандартами. Рішення, які диктуються життям в конкретних містобудівних умовах, особливо, якщо вони торкаються інтересів мешканців, повинні враховуватися в проектах і при їх реалізації.

Мешканці міста через відповідні громадські організації самоуправління (вуличні або квартальні комітети, об'єднання власників індивідуальних будинків або приватних квартир.) через загальні збори або референдуми можуть брати участь в обговоренні проектів, подавати свої пропозиції і тим самим впливати на прийняття остаточного рішення. Це стосується використання і забудови територій, проведення додаткової незалежної експертизи тощо. Але необхідно брати до уваги, що громадська думка може бути неоднорідною і суперечливою з багатьох злободенних питань. Позиції і оцінки різних соціально-професійних, демографічних та інших груп населення не співпадають і нерідко вони суперечливі.

Участь громадян у процесах прийняття рішень створює переваги з багатьох точок зору. Тому дуже важливим є розуміння посадовими особами місцевого самоврядування того, яку користь можуть отримати вони та їх громада з взаємної співпраці.

Аналізуючи дані виконаних досліджень як в Україні, так і в інших країнах, можна дійти висновку, що громадяни хочуть, по-перше, бути почутими посадовими особами місцевого самоврядування; по-друге, відчути свою належність до спільноти. Таким чином, налагоджуються партнерські стосунки між владними структурами та громадськістю і підтримується ініціатива, яка відображує прагнення громадян. Посадові особи місцевого самоврядування мають націлювати громадськість на прояв ініціативи щодо вирішення проблем місцевого значення і, головне, ці ініціативи повинні помічатися і підтримуватися. Найхарактернішими проявами громадської активності є проведення громадських слухань, виявлення місцевих ініціатив, створення дорадчих комітетів при органах місцевого самоврядування та органах самоорганізації населення.

На жаль, залучення громадян до участі у вирішенні проблем на місцевому рівні ще не набуло значного поширення в Україні, хоча і довело свою життєздатність. Низький рівень інформованості громадськості про місцеве самоврядування, його функції, повноваження та можливо створює певні перешкоди у порозумінні місцевих влад з громадою. Інформування громадськості забезпечує отримання громадянами доречної, зрозумілої і збалансованої інформації щодо проблем місцевого значення.

КОНТРОЛЬНІ ЗАПИТАННЯ

1. Яким чином забезпечуються державні інтереси при здійсненні містобудівної діяльності

2. Як враховуються громадські інтереси при здійсненні містобудівної діяльності