Лекція 6. Організація і планування капітального ремонту та технічного нагляду
6.1. Організація і планування капітального ремонту
6.2. Організація тех. обслуговування житлових будинків, що плануються на кап. ремонт
6.3. Організація і здійснення технічного нагляду
6.4. Підготовка житлового фонду до сезонної експлуатації
6.5. Організація і функціонування ОДС, аварійно-ремонтної служби (далі - АРС)
6.1. Організація і планування капітального ремонту
Капітальний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.
Під час капітального ремонту слід робити комплексне усунення несправностей будинку та обладнання, зміну, відновлення або заміну їх на більш довговічні й економічні, поліпшення експлуатаційних показників житлового фонду, здійснення технічно можливої й економічно доцільної модернізації житлових будинків з установленням приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії і забезпечення раціонального енергоспоживання.
6.2. Організація технічного обслуговування житлових будинків, що плануються на капітальний ремонт
При технічному обслуговуванні житлових будинків, підготовлених до капітального ремонту з відселенням мешканців, виконавець послуг повинен:
- інформувати мешканців будинку про терміни початку і завершення кап. ремонту;
- забезпечити огородження небезпечних ділянок;
- забезпечити охорону і недопущення входу сторонніх осіб у відселені приміщення;
- відключити у відселених квартирах санітарно-технічні, електричні і газові пристрої.
Усі конструкції, що перебувають в аварійному стані, повинні бути забезпечені охоронними пристроями, що попереджають їх обвалення.
6.3. Організація і здійснення технічного нагляду
За підготовкою об'єкта до капітального ремонту або реконструкції і проведення робіт на цих об'єктах здійснюється технічний нагляд.
До функцій технічного нагляду входять:
- підготовка об'єктів до ремонту чи реконструкції, включаючи організацію відселення;
- обстеження об'єктів при розробці проектно-кошторисної документації;
- контроль за ходом і якістю розробки проектно-кошторисної документації;
- технагляд за технологічністю, якістю та обсягами виконаних робіт;
- технагляд за постачанням на об'єкти обладнання і матеріально-технічних ресурсів, що входить в обов'язки замовника;
- підготовка об'єктів для здачі приймальним комісіям.
6.4. Підготовка житлового фонду до сезонної експлуатації
Метою підготовки житлового фонду до сезонної експлуатації є забезпечення нормативних санітарно-технічних вимог щодо експлуатації приміщень житлових будинків і режимів функціонування інженерного обладнання.
Під час підготовки житлового фонду до експлуатації в зимовий період виконуються такі роботи:
- усунення несправностей: стін, фасадів, дахів, віконних і дверних заповнень, а також опалювальних печей, димоходів, газоходів, внутрішніх систем тепло-, водо- та електропостачання й установок із газовими нагрівачами;
- приведення в технічно справний стан прибудинкової території із забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від відмостки, спусків (входів) у підвал і їх віконних приямків;
- забезпечення належної гідроізоляції фундаментів, стін підвалу і цоколю та їх сполучення із суміжними конструкціями, сходових кліток, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів, справність та утеплення пожежних гідрантів.
У літній період проводяться такі роботи:
а) щодо теплових мереж - промивання систем, ревізія арматури, відновлення зруйнованої або заміна недостатньої теплової ізоляції труб у підземних каналах і підвалах;
б) щодо теплових пунктів - ревізія арматури й обладнання (насосів, підігрівників);
в) щодо систем опалення і гарячого водопостачання - ревізія кранів та іншої запірної арматури розширювачів і повітрозбірників, відновлення зруйнованих або заміна недостатньої теплової ізоляції труб у сходових клітках, підвалах, на горищах і в нішах санітарних вузлів. За наявності непрогрівання радіаторів проводиться їх гідропневматичне промивання. По закінченні всіх ремонтних робіт весь комплекс пристроїв з теплопостачання підлягає експлуатаційній наладці під час пробного опалення;
г) завезення піску для посипання тротуарів (з розрахунку не менше 3м3 на 1тис.м2 площі, яка прибирається) і солі (з розрахунку не менше 3-5% маси піску) або її замінника;
д) перевірка наявності первинних засобів пожежогасіння.
6.5. Організація і функціонування ОДС, аварійно-ремонтної служби
ОДС створюють у житлових мікрорайонах для контролю за роботою інженерного обладнання житлових будинків мікрорайону і виконання заявок населення щодо усунення несправностей і пошкоджень будинкового обладнання. Крім того, у завдання ОДС уходить ужиття оперативних заходів для забезпечення безпеки громадян у місцях аварійного стану конструкцій будинків, своєчасного прибирання територій домоволодінь, очищення покрівель від снігу.
ОДС здійснює контроль за роботою та забезпечує усунення неполадок такого інженерного обладнання:
- ліфтів;
- систем опалення і гарячого водопостачання (теплових пунктів, бойлерних, котельних, елеваторних вузлів);
- систем холодного водопостачання (насосних установок, водопідкачок), каналізації;
- систем газопостачання;
- електрощитових житлових будинків, чергового освітлення сходових кліток, під'їздів і дворових територій;
- кодових замикальних пристроїв у житлових будинках.
Крім того, система диспетчеризації забезпечує:
- контроль загазованості технічних підпіль і колекторів;
- гучномовний (двосторонній) зв'язок з абонентами (пасажирами ліфтів, мешканцями, двірниками), а також службовими приміщеннями;
- установку засобів автоматизованого протипожежного захисту будинків підвищеної поверховості;
- сигналізацію при відкриванні дверей підвалів, горищ, машинних приміщень ліфтів, щитових.
Робота ОДС здійснюється цілодобово.
ОДС веде безперервний контроль за роботою інженерного обладнання, реєструє його роботу у відповідних журналах і негайно усуває несправності й аварії; про всі аварії або перерви в роботі систем водопостачання, каналізації, тепло-, електропостачання терміново повідомляє аварійну службу виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, а також спеціалізовані організації, які обслуговують ліфти, газове, водопровідно-каналізаційне й інше обладнання.
Для забезпечення раціональної роботи в ОДС повинен бути комплект робочої документації на всі об'єкти, мережі і споруди, схеми всіх вузлів систем обладнання, що відкриваються і закриваються, плани підземних комунікацій, комплекти ключів від усіх робочих, підвальних і горищних приміщень житлових будинків.
Однією з основних функцій ОДС є приймання і виконання робіт за заявками населення. Приймання заявок здійснюється безпосередньо від мешканців за телефоном, а також за допомогою прямого зв'язку через переговорні пристрої, установлені у під'їздах будинків і кабінах ліфтів.
Реєстрація заявок населення і контроль за виконанням робіт здійснюються цілодобово за допомогою журналу заявок населення або автоматизованої системи обліку.
Керівник ОДС (старший диспетчер) забезпечує:
- проведення щоденного огляду диспетчерської системи, звертаючи особливу увагу на справність реле часу, ламп сигналізації на пульті, сигналізаторів загазованості, електричних вимикачів;
- проведення щотижневої профілактики апаратури, приладів і ліній зв'язку без розкривання внутрішньої частини апаратури;
- аналіз характеру заявок, які надходять, і причини їх невиконання;
- оцінку щомісяця роботи виконавця послуг в частині виконання заявочного ремонту.
АРС створюються для оперативного усунення значних ушкоджень, відмов, аварій конструкцій та інженерного обладнання житлових будинків.
Об'єктами обслуговування аварійної служби є жилі будинки, розміщені на території району, незалежно від форм власності. Склад аварійної служби комплектується, виходячи з обсягу і технічного стану житлового фонду, який нею обслуговується.
Аварійно-ремонтна служба здійснює:
- термінове прочищення каналізації і сміттєпроводів усередині будівель;
- усунення аварійних ушкоджень систем водопроводу, опалення і каналізації, що перебувають у власності або на обслуговуванні організацій, що обслуговуються аварійною службою;
- ліквідацію ушкоджень у внутрішніх мережах електропостачання, що перебувають у власності організацій, які обслуговуються аварійною службою;
- забезпечення безпеки громадян у разі виявлення аварійного стану будівельних конструкцій будинків шляхом огородження небезпечних зон, обвалів конструкцій, що нависають, які перебувають в аварійному стані, або ужиття заходів допомоги мешканцям у звільненні будинку, що загрожує безпеці проживання;
- утримання закріпленої за аварійною службою техніки у справному стані і використання її за призначенням.
При надходженні сигналів про аварію або ушкодження магістралей водопроводу, каналізації, теплопостачання, телефонної мережі, підземної електросилової і електричної мережі, трансформаторних підстанцій і ввідних шаф, газопроводів і газового обладнання аварійна служба зобов'язана повідомити у відповідні спеціалізовані підприємства, їх аварійні служби і простежити за виконанням необхідних робіт зазначеними службами до повної ліквідації аварій.
Персонал аварійної служби, що укомплектований необхідними матеріалами, машинами та механізмами, повинен постійно перебувати в готовності з метою забезпечення негайного виїзду бригад до місця аварій у будь-який час доби.
У посадових осіб аварійної служби повинні бути схема району, список і адреси виконавців послуг, журнал обліку аварій, міські телефони, домашні адреси керівників господарств, їхні домашні і службові телефони.
У неробочий час і святкові дні АРС разом із диспетчерськими службами виконавця послуг забезпечує своєчасну ліквідацію аварій інженерних систем у житлових будинках і на об'єктах, що обслуговуються, а також приймає організаційно-технічні рішення у разі загрози стихійних лих (урагани, сильні снігопади, обледеніння доріг, різкі зниження температур та ін.). Про вжиті заходи доповідає керівництву вищої диспетчерської служби і органу місцевого самоврядування (за запитом).
Контрольні запитання
1. Що таке технічне обслуговування житлових будинків?
2. Що повинна забезпечувати система технічного обслуговування житлових будинків?
3. Які роботи включає в себе технічне обслуговування житлових будинків?
4. Як здійснюється контроль за технічним станом будинку?
5. Що таке система технічного огляду житлових будинків?
6. Назвіть види оглядів житлових будинків.
7. Що являють собою планові огляди?
8. Що являють собою загальні огляди?
9. Що являють собою профілактичні огляди?
10. Що являють собою позапланові огляди?
11. Перерахуйте основі завдання загального огляду будинків.
12. Ким саме здійснюється загальний огляд будинку?
13. Ким саме здійснюється профілактичний огляд будинку?
14. Ким саме здійснюється позаплановий огляд будинку?
15. З якою періодичністю проводиться загальний огляд?
16. Профілактичне обслуговування будинків полягає ...
17. З якою періодичністю проводиться профілактичний огляд покрівлі житлових будинків?
18. З якою періодичністю проводиться профілактичний огляд дерев’яних конструкцій і столярних виробів житлових будинків?
19. З якою періодичністю проводиться профілактичний огляд будинків?
20. З якою періодичністю проводиться профілактичний огляд системи центрального опалення житлових будинків?
21. З якою періодичністю проводиться профілактичний огляд кухонних електроплит житлових будинків?
22. З якою періодичністю проводиться профілактичний огляд домофонів житлових будинків?
23. Куди записують виявлені у процесі загального та позапланового огляду несправності та причини, що їх викликали?
24. Ким заводиться і від чого залежить „Журнал обліку результатів огляду житлових будинків”?
25. Що є вихідними даними для визначення технічного стану елементів будинку та його обладнання?
26. Хто відповідає за „Журнал обліку результатів огляду житлових будинків”?
27. Де саме і з якою періодичністю відображаються відомості про технічний стан житлового будинку?
28. Що необхідно зробити і в який термін, на підставі актів оглядів житлових будинків?
29. Що таке плані-графік технічного обслуговування житлових будинків, ким складається?
30. Що таке ОДС і яка їх функція?
31. Що таке РДС і яка їх функція?
32. ОДС ведуть в спеціальних журналах облік ...
33. Заявки на несправність інженерного обладнання розглядаються...
34. Що називають поточним ремонтом?
35. Періодичність проведення поточного ремонту.
36. Ким виконується поточний ремонт?
37. Хто приймає проведений поточний ремонт?
38. Що повинен зробити виконавець послуг при технічному обслуговуванні житлових будинків, підготовлених до капітального ремонту з відселенням мешканців?
39. Що входить до функцій технічного нагляду?
40. Мета підготовки житлового фонду до сезонної експлуатації?
41. Які роботи виконуються під час підготовки житлового фонду до експлуатації в зимовий період?
42. Підготовці до зими підлягає комплекс пристроїв ...
43. Які роботи проводяться у період підготовки житлового фонду до роботи в літній період щодо котелень?
44. Які роботи проводяться у період підготовки житлового фонду до роботи в літній період щодо теплових мереж?
45. Які роботи проводяться у період підготовки житлового фонду до роботи в літній період щодо теплових пунктів?
46. Які роботи проводяться у період підготовки житлового фонду до роботи в літній період щодо систем опалення і гарячого водопостачання?
47. Які роботи проводяться у період підготовки житлового фонду до роботи в літній період щодо прибиральної техніки й інвентарю для двірників?
48. Де створюються ОДС і які в них завдання?
49. Усунення неполадок якого саме інженер. обладнання здійснює ОДС?
50. Основна функція ОДС.
51. Що забезпечує керівник ОДС?
52. Що таке АРС, їх призначення.
53. Що є об'єктами обслуговування АРС?
54. Які роботи виконує АРС?
