ПРАКТИЧНЕ ЗАНЯТТЯ 7

ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ, СПОРУД

Завдання до теми

Завдання 7.1

Необхідно оцінити забудовану земельну ділянку, яка використовується для обслуговування магазину роздрібної торгівлі. Загальна площа ділянки становить 460 м². Об’єкт оцінки розташований у населеному пункті з чисельністю жителів 50 тис. осіб, що віддалений від адміністративного центру на 35 км. Відстань до залізничного вокзалу – 6 км, а до автовокзалу – 2 км. Ділянка має типові конфігурацію, забудову та рівень інженерно-технічного оснащення, нормальні геологічні умови. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.

Визначити вартість земельної ділянки.

Розв’язання

За функціональною ознакою, ділянка відноситься до земель комерційного використання, тобто коефіцієнт функціонального використання становить 1,513 (визначене значення згідно з таблицею).

Таблиця 7.1

Поправки залежно від функціонального призначення земельної ділянки

№	Функціональне призначення земельної ділянки	Значення
1	Землі житлової забудови	0,376
2	Землі промислового призначення	0,739
3	Землі комерційного призначення
	забудовані	1,513
	незабудовані	0,413
4	Землі загального призначення	0,749
5	Землі транспорту та зв’язку	0,472
6	Землі рекреаційного та іншого призначення	0,536

Поправку на чисельність населеного пункту визначають таким чином:

К_N = 0,148 × 50^0,377.

Коефіцієнт, який відображає залежність вартості ділянки від її площі, визначають таким чином:

Розраховуємо приведену відстань від об’єкта оцінки до адміністративного центру, залізничного та автовокзалу:

Визначаємо поправку до вартості земельної ділянки, яка відображає її віддаленість від транспортних комунікацій та адміністративного центру регіону:

Питома вартість 1 м² земельної ділянки становить:

,

Загальна вартість земельної ділянки становить 35,7 × 460 = 16 422 грн.

Завдання 7.2

Російська інвестиційно-фінансова група вивчає можливість купівлі незабудованої земельної ділянки для організації супермаркету електроніки загальною площею 1600 м². Витрати на освоєння та благоустрій території оцінені у 15 000 грн. Крім того, територія віддалена на 5 км від залізничного та на 4 км від автовокзалу. Ділянка знаходиться у Києві та віддалена від центра міста на 4 км. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.

Визначити ринкову вартість земельної ділянки, якщо нормативна рентабельність використання земельної ділянки становить 6%, а коефіцієнт капіталізації 3 %.

Розв’язання

Розраховуємо приведену відстань від об’єкта оцінки до адміністративного центру, залізничного та автовокзалу:

Визначаємо поправку до вартості земельної ділянки, яка відображає її віддаленість від транспортних комунікацій та адміністративного центру регіону:

Визначаємо базову вартість земельних ділянок у місті Києві:

грн.

Визначаємо вартість земельної ділянки:

Завдання 7.3

Поточна вартість будівель і споруд, побудованих на промисловій площадці ПАТ «Катен», становить 52 100 тис. грн; середньорічний дохід від використання земельно-майнового комплексу в господарській діяльності товариства дорівнює 12 450 тис. грн.

Визначити вартість земельної ділянки у складі цілісного земельно-майнового комплексу ПАТ, якщо коефіцієнт капіталізації для нерухомості становить 5,3 %, а для землі – 2,8 %.

Завдання 7.4

Розрахувати вартість виробничих приміщень у складі цілісного земельно-майнового комплексу, якщо відомо:

-  об’єкти виробничого призначення складають 76 % загального об’єму об’єкта оцінки, у т. ч.:

— виробничі приміщення – 53 %;

— інші приміщення виробничого призначення – 47 %.

- об’єкти невиробничого призначення – 24 % загального об’єму об’єкта оцінки.

-   середня вартість 1 м³ виробничих приміщень складає 1495,4 грн.

-  коефіцієнт обліку відмінностей об’єкта оцінки від аналога становить 0,463.

-  коефіцієнт відмінностей у рівні зносу об’єктів нерухомості становить 0,621.

Завдання 7.5

На основі методу дисконтованих грошових потоків, який застосовується для визначення теперішньої вартості майбутніх доходів, які принесуть використання об’єкта нерухомості та можливий його перепродаж (ремісію), розрахуйте теперішню вартість виробничої нерухомості, яку підприємець здає в оренду на 10 років з отриманням наступних сум орендної платні.

Таблиця 7.2

Роки	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Річна орендна платня, тис. грн	60	62	64	66	68	70	72	74	76	78

Очікується, що до кінця строку оренди нерухомість буде коштувати 600 тис. грн. Ставка дисконту дорівнює 11 %.

Завдання 7.6

Вартість земельної ділянки, придбаної за 45 тис. грн, щорічно підвищується на 14 %. Скільки буде коштувати ділянка через чотири роки після придбання?

Завдання 7.7

Потрібно оцінити об’єкт нерухомості з ПДВ у 1 500 000 грн. Маємо такі дані про нещодавно продані аналоги.

Таблиця 7.3

Аналог	Ціна продажу, анал., грн	ПДВ, грн
А	8 000 000	1 600 000
В	9 500 000	1 750 000
С	6 500 000	1 350 000

Поясніть, чому валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між об’єктами нерухомості, які оцінюють і порівнюють.

Завдання 7.8

Необхідно визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розташувати автозаправочну станцію на три колонки. Валові капітальні вкладення на одну колонку визначені у розмірі 48 780 грн. Аналіз експлуатації працюючих АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дозволив встановити, що: протягом часу на одній колонці в середньому заправляється 4 автомобілі; одна заправка також у середньому дорівнює 20 літрам бензину; чистий прибуток з одного літра бензину складає приблизно 0,026 грн. Запланована дохідність від об’єкта нерухомості – 12 %; строк економічного життя – 6 років. Повернення інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Завдання 7.9

Ринкова вартість споруд дорівнює 450 тис. грн. Тривалість їх економічного життя 50 років. Ставка доходу на інвестиції 12 %. У перший рік експлуатації майновий комплекс (земельна ділянка і збудовані на ній споруди) приніс чистий операційний дохід у розмірі 65 тис. грн. На основі техніки залишку для землі необхідно розрахувати вартість земельної ділянки. Інвестиції у будівлі компенсуються за ануїтетним методом (0,120417).

Завдання 7.10

Провести розрахунок диференційованого рентного доходу землі по Україні, якщо: врожайність зернових – 60 центнерів; ціна реалізації центнера зернових – 280 грн; виробничі затрати на гектар – 160 грн; коефіцієнт норми рентабельності – 0,12.

Завдання 7.11

Необлаштована земельна ділянка площею 3840 м² надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 240 місць. За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 20 % річного фактичного доходу від автостоянки.

Вважається, що 75-відсотковий рівень завантаження автостоянки відповідає її ефективному використанню. Відомо, що: сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку, дорівнює 7411 грн; плата за машино-місце на автостоянці становить 3 грн за добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 9,7 %.

Завдання 7.12

Будівельна компанія «Київміськбуд» має намір придбати земельну ділянку в м. Києві для будівництва п’ятизіркового міжнародного готелю на 820 номерів.

Згідно з розробленим бізнес-планом вартість будівництва готельного комплексу, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє оздоблення готелю, складатиме 48,5 млн грн. Витрати, пов’язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (30 %) та за рахунок позики, яку надає міська мерія (70 %). При цьому, ставка капіталізації на позиковий капітал становить 16 %, а ставка капіталізації на власний капітал – 12%.

За результатами попередніх розрахунків сумарні доходи за рік можуть сягнути 32,5 млн. грн. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 22,75 млн грн.

Освоєння обраної під будівництво готельного комплексу земельної ділянки не потребує на інженерну підготовку значних витрат, загальний обсяг яких не перевищить 600 тис. грн. Інші витрати, пов’язані з реалізацією проекту забудови, включають:

- витрати на проектування та відведення земельної ділянки (9 % вартості будівництва);

- витрати, пов’язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (3 % вартості будівництва);

- прибуток, прийнятний для забудовника (16 % від сумарних витрат на реалізацію проекту).

Обрахувати вартість земельної ділянки.

Завдання 7.13

Оцінити вартість земельної ділянки Київського зоопарку, який відвідують 75 000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн, при цьому 4 % відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40 %. Загальні витрати зоопарку складають 295 000 грн на рік. Вартість усіх тварин зоопарку та майна складає 821 500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5 %.

Завдання 7.14

Підприємство з іноземними інвестиціями «Лукойл-Україна» в одному з районів м. Києва планує побудувати нову автозаправочну станцію з двох колонок. Це дасть змогу одночасно заправляти чотири автомобілі і забезпечувати оптимальне співвідношення між розміром і пропускною спроможністю станції. Обсяг необхідних капітальних вкладень на спорудження колонок АЗС та її стандартних інфраструктурних об’єктів (міні-маркета, місць для підкачки шин і заміни масел та інших) має скласти 500 тис. грн. Для розташування станції знадобиться земельна ділянка розміром 800 м².

Досвід експлуатації такого типу АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дає підстави проектувати таке: протягом години на кожній колонці в середньому заправлятимуться 4 автомобілі; одна пересічна заправка дорівнюватиме 20 літрам бензину; чистий дохід з одного літра бензину складатиме 0,14 грн, а від продажу так званих супутніх товарів і послуг — 5% від чистого доходу, що отримує АЗС від продажу бензину; дохідність інвестицій в об’єкт нерухомості прогнозується на рівні 14 %, а строк його економічного життя — 8 років.

Враховуючи наведені дані, визначте загальну вартість і вартість 1 м² земельної ділянки, на якій інвестор планує розміщення АЗС.

Завдання 7.15

Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 20 тис. грн. протягом 3 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об’єктів нерухомості – 15 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в після прогнозному періоді – 76 тис. грн.

Завдання 7.16

Вартість нерухомого майна підприємства складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1:3. Коефіцієнт капіталізації для землі та будівель дорівнює 11 % та 15 % відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний дохід в розмірі 115 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки.

Завдання 7.17

Для придбання майнового комплексу підприємства було залучено позику на суму 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об’єкт власності принесе чистий операційний дохід 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19 %. Коефіцієнт капіталізації на власні кошти від інвестицій у схожі об’єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.

Завдання 7.18

Оцінити двохповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 250000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах:

Таблиця 7.4

Об’єкт	Фізичні характеристики та призначення об’єкта	Стан об’єкта	Ціна, тис.грн.
1	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150м^2	Потрібний ремонт	875
2	Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150м^2	Проведено ремонт	145

Завдання 7.19

Оцінити вартість об’єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п’ять приблизно аналогічних об’єктів, інформація про які наведена в табл. 6.5.

Таблиця 7.5

Інформація про підприємства-аналоги

Об’єкти для порівняння	Потенційний валовий дохід (ПДВ), грн.	Ціна продажу (Цанал), грн.
1	435000	2900000
2	560000	3500000
3	784000	5600000
4	1020000	60000000
5	1125000	17500000
Оцінюваний об’єкт	680000	?

Завдання 7.20

Визначити величину неусувного фізичного зносу двоповерхової будівлі виробничого призначення загальною площею 200 м² на основі даних, наведених в таблиці.

Таблиця 7.6

Вихідна інформація про стан окремих елементів будівлі

Елементи будівлі	Ефективний вік	Строк економічного життя	Відновлювальна вартість, грн.
Перекриття	10	30	15000
Дах	15	20	4200
Фарбування стін	2	5	8000
Покриття підлоги	7	10	5100
Фарбування стелі	2	5	1400
Система водопостачання	10	20	2100
Електропроводка	7	15	2000
Система опалення	10	20	1800