ПРАКТИЧНЕ ЗАНЯТТЯ 5

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНЮВАННЯ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА

Завдання до теми

Завдання 5.1

Аналітична оцінка взаємодії факторів, які визначають принцип найліпшого й найефективнішого використання, дала змогу підприємцю відібрати три можливі варіанта забудови земельної ділянки. З урахуванням місцезнаходження, ресурсної якості землі, технологічної обґрунтованості кожного з варіантів визначена вартість забудови: житлового проекту – 2250 тис. грн; торговельного центру – 3600 тис. грн; офісного будинку – 2875 тис. грн.

На основі наведених у табл. 5.1 прогнозних даних щодо дохідності названих альтернативних варіантів обґрунтувати, який з них відповідає вимогам найліпшого й найефективнішого використання ділянки землі.

Таблиця 5.1

Співставлення доходності різних варіантів забудови ділянки, тис.грн.

№ п/п	Показники та алго- ритм їх розрахунку	Варіанти забудови:	Житловий проект	Торго- вельний центр	Офісний будинок
1	Потенційний річний валовий дохід		500	1250	750
2	Недовикористання та втрати при зборі платежів		25	125	100
3	Інший дохід		15	50	25
4	Операційні витрати		150	600	250
5	Резерв на заміщення зношених активів		15	50	25
6	Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд		0,1310	0,1400	0,1300
7	Коефіцієнт капіталізації для землі		0,18	0,18	0,18

Розв’язання

Визначимо дійсний валовий дохід за варіантами:

500 – 25 + 15 = 490 тис. грн.

1250 – 125 + 50 = 1175 тис. грн.

750 – 100 + 25 = 675 тис. грн.

Визначимо чистий операційний дохід за варіантами:

490 – 150 – 15 = 325 тис. грн.

1175 – 600 – 50 = 525 тис. грн.

675 – 250 – 25 = 400 тис. грн.

Визначимо чистий операційний дохід, який припадає на будівлі та споруди, за варіантами:

2250 × 0,1310 = 294,75 тис. грн.

3600 × 0,1400 = 504,00 тис. грн.

2875 × 0,1300 = 373,75 тис. грн.

Визначимо чистий залишковий дохід від землі за варіантами:

325 – 294,75 = 30,25 тис. грн.

525 – 504,00 = 21,00 тис. грн.

400 – 373,75 = 26,25 тис. грн.

Визначимо розрахункову остаточну вартість землі за варіантами:

30,25 / 0,18 = 168,06 тис. грн.

21,00 / 0,18 = 116,67 тис. грн.

26,25 / 0,18 = 145,83 тис. грн.

Висновок: найліпший і найефективніший варіант використання земельної ділянки відповідає його забудові житлом.

Завдання 5.2

Компанія Maсdonald’s розглядає можливість оренди в одному з районів міста Києва ділянки землі. Очікується, що торгова пропозиція зацікавить 2000 відвідувачів на місяць. У середньому кожен відвідувач з’їсть гамбургерів та вип’є прохолоджувальних напоїв на 2 долари. Прибуток компанії повинен скласти 10 центів на кожний долар продажу.

Визначити:

а) який максимальний розмір помісячної орендної платні компанія може собі дозволити сплачувати, при цьому зберігаючи необхідну їй норму прибутку?

б) у відповідності з яким принципом або принципами складається вартість землі?

Завдання 5.3

Обладнання було придбане у 2008 році за 28 млн грн (курс гривні до долара складав 26,0 : 1. На дату оцінки курс гривні до долара склав 28,0 : 1. Розрахуйте скориговану вартість обладнання на дату оцінки. Які різновиди вартості використані в даній задачі?

Завдання 5.4

Будівельна компанія придбала за 200 тис. грн 10 га земельного масиву для житлового будівництва. При щільності забудови 1 будинок на 1 га вартість будівництва кожного дому становитиме 60 тис. грн, а ціна продажу після сплати всіх витрат, пов’язаних з реалізацією, 80 тис. грн.

При побудові на одному га землі кожного додаткового будинку вартість будівництва зменшується на 2 тис. грн, а ринкова ціна — на 4 тис. грн.

Необхідно:

1)  Розрахувати, скільки будинків економічно вигідно побудувати на земельному масиві;

2)   обчислити рівень рентабельності будівництва житла;

3)   назвати принципи, які враховуються при оцінці землі.

Завдання 5.5

Визначити необхідні модифікації вартості для певних цілей оцінки.

Таблиця 5.2

Цілі оцінки	Модифікації вартості
Допомогти потенційному покупцеві (продавцю) визначити ймовірну ціну об’єкта
Визначити доцільність інвестування
Забезпечити заявки на отримання позики
Майнова оцінка
Визначення суми покриття у зв’язку і втратою або пошкодженням активів підприємства
Ліквідація часткова або повна діючого підприємства