ТЕМА 5.

ВИТРАТНИЙ ПІДХІД ДО ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ПІДПРИЄМСТВА

 

1. Суть витратного підходу до оцінки вартості підприємства.

2. Метод вартості чистих активів.

3. Оцінка ринкової вартості  машин та обладнання.

4. Оцінка нематеріальних активів.

5. Оцінка фінансових вкладень.

6. Оцінка  дебіторської заборгованості.

7. Оцінка кредиторської заборгованості.

8. Оцінка виробничих запасів та витрат  майбутніх періодів.

9. Метод ліквідаційної вартості.

 

1. Суть витратного підходу до оцінки вартості підприємства

Витратний (майновий) підхід в оцінці бізнесу розглядає вартість підприємства з точки зору понесених витрат.

Алгоритм:

1)    проводиться оцінка ринкової вартості кожного активу балансу окремо,

2)    визначається поточна вартість зобов'язань,

3)    з ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань.

Результат показує оцінну вартість власного капіталу підприємства.

 

Власний капітал = Активи  — Зобов'язання

 

Даний підхід представлений двома основними методами:

- методом вартості чистих активів;

- методом ліквідаційної вартості.

 

2. Метод вартості чистих активів

Розрахунок методом вартості чистих активів включає декілька етапів:

1. Оцінюється нерухоме майно підприємства по ринковій вартості.

2. Визначається ринкова вартість машин і устаткування.

3. Виявляються і оцінюються нематеріальні активи.

4. Визначається ринкова вартість фінансових вкладень (довгострокових, короткострокових).

5. Товарно-матеріальні запаси переводяться в поточну вартість.

6. Оцінюється дебіторська заборгованість.

7. Оцінюються витрати майбутніх періодів.

8. Зобов'язання підприємства переводяться в поточну вартість.

9. Визначається вартість власного капіталу шляхом віднімання з обґрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.

 

Визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства

Для оцінки нерухомості (землі і будівель, споруд) можливе використання трьох підходів: прибуткового, порівняльного (ринкового) і витратного.

В процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об'єктів нерухомості і їхня залишкова (з урахуванням всіх видів зносу) вартість.

Оцінка окремих об'єктів нерухомості, що впливає на вартість діючого підприємства, полягає у визначенні їхньої споживацької вартості, або внеску, який вносять ці об'єкти як основні компоненти діючого підприємства. Визначальна умова оцінки – використання об’єкту конкретним користувачем на дату оцінки.

Якщо об'єкт оцінки як частину діючого підприємства вносить певний внесок в загальну прибутковість даної фірми, то про нього можна сказати, що він володіє споживацькою вартістю. Величина споживацької вартості визначається за допомогою суб'єктивних тестів, вживаних власниками підприємства або оцінювачами, достатньо компетентними в даній галузі бізнесу.

Обмеження застосування доходного  підходу оцінки майна підприємства:

по-перше, можна чітко виділити конкретний потік доходу, який приносить майно самостійної господарської одиниці,

по-друге, ця господарська одиниця має історію господарської діяльності і доходів, з урахуванням якої можна будувати прогноз на майбутнє.

 

Застосування затратного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства.

Витратний підхід застосовують переважно при оцінці об’єкту малої приватизації, мало ліквідних та унікальних об’єктів, що потребують оцінки по заміщенню та для визначення страхової вартості.

При визначенні вартості за витратним підходом використовують концепцію відновної ва­ртості, яка передбачає два основних способи оцінки: оцінка вартості відтворення і оцінка вар­тості заміщення.

Отримана в результаті розрахунків відновна вартість корегується на величину фізичного  зносу.

Визначення фізичного зносу нерухомого майна

Фізичний знос нерухомості визначається згідно «Правил оцінки фізичного зносу будинків (КДП-2041-1-12 Україна 226-93) та «Методики статистичного узагальнювання показників стану будіве­льних конструкцій», розробленої Харківським Промстройпроектом Держбуду СРСР.

Фізичний знос в цілому визначений, як сума фізичного зносу окремих конструктивних елементів об'єкту, їх питому вагу в складі будівлі.

 

Величина фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

 

,

 

де Фб – величина фізичного зносу будівлі, %;

Феі – величина фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

lі – питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n – число окремих елементів в будівлі.

 

Коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:

 

Кф = 1 – Фб /100,

 

де Кф – коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

Фб – величина фізичного зносу будівлі, %.

 

Визначення функціонального зносу нерухомого майна

Визначається виходячи з втрати споживацьких якостей які вимагає ринок від аналогічних об’єктів (застаріле планування та забудова об’єкту, що не дозволяє в повній мірі ефективно використовувати корисну площу).

Коефіцієнт функціонального зносу будівлі визначається за формулою:

 

КСУ = 1 – Ффу /100,

 

де КСУ – коефіцієнт функціонального зносу будівлі;

Ффу – величина функціонального зносу будівлі.

 

Визначення зносу зовнішнього середовища нерухомого майна

Визначається виходячи з несприятливого характеру ринкового середовища.

Коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі визначається за формулою:

 

Кз = 1 – Фз /100,

 

де Кз – коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі;

Фз – величина зносу зовнішнього середовища будівлі.

 

Визначення залишкової вартості нерухомого майна

Оціночна вартість об'єкту оцінки визначається за формулою:

 

С = Св * Кф * КСУ * Кз,

 

де С – залишкова вартість, грн.;

Св – відновна вартість, грн.;

Кф – коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

КСУ – коефіцієнт функціонального зносу будівлі;

Кз – коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі.

 

Застосування доходного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства

Доходний підхід при оцінці об'єктів нерухомості включає два методи:

- метод капіталізації доходів;

- метод дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить доход власнику.

Доходи від володіння нерухомістю:

1)    поточні і майбутні надходження від здачі її в оренду,

2)    доходи від можливого приросту вартості нерухомості  при її продажу в майбутньому.

Результат по даному методу складається як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки.

 

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації.

Перший етап. Оцінюється потенційний валовий доход (ПВД) - доход, який можна отримати від нерухомості при 100%-ному використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об’єкту і встановленої орендної ставки:

 

ПВД = S * Ca,

 

де S – площа, що здається в оренду, м2;

Ca – орендна ставка за 1 м2.

 

Як правило, величина орендної ставки залежить від місцеположення об’єкту, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т. д.

Другий етап. Оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об’єкту нерухомості і втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД  на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД): 

 

ДВД = ПВД – Втрати.

 

Третій етап. Розраховуються передбачувані витрати по експлуатації нерухомості.

Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об’єкту і відтворювання доходу називаються операційними витратами і поділяються на:

- умовно-постійні витрати;

- умовно-змінні, або експлуатаційні витрати;

- витрати на заміщення, або резерви.

До умовно-постійних відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються (страхові платежі).

До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об’єкту і рівня послуг, що надаються (комунальні витрати, на утримання території, на управління, зарплату обслуговуючому персоналу).

До витрат на заміщення відносяться витрати на періодичну заміну компонентів поліпшень, що швидко зношуються (крівля, покриття підлоги, санітарно-технічне устаткування, електроарматуру).

 

Приклад. Поточний ремонт будівлі, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній раз ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 5 років. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення. Наступний ремонт необхідно провести через 4 роки (6 - 2),  отже, він припадає на теперішнього (поточного) власника, і витрати на заміщення складуть

10 000 : 4 = 2500 дол.

Якщо в період передбачуваного терміну володіння не передбачається   заміна компонентів, що швидко зносяться, то витрати на їхнє заміщення не враховуються. Але необхідність проведення ремонту в майбутньому вплине на ціну реверсії.

Приклад. Поточний ремонт, потрібний один раз в 6 років, обходиться власнику в 10 000 дол. Останній ремонт був проведений 2 року тому. Термін володіння - 3 роки. Необхідно розрахувати витрати на заміщення по статті поточного ремонту за перший рік володіння.

Рішення. Ремонт доведеться робити наступному власнику, отже, витрати на заміщення для нинішнього власника рівні 0. Але ціна реверсії зменшиться на розмір зносу, тобто на (( 2+3)/6 ) вартості ремонту,  що складає 10 000 * 5/6 = 8333,3 дол.

 

Четвертий етап. Визначається прогнозований чистий операційний доход (ЧОД) за допомогою зменшення ДВД на величину операційних витрат:

 

 

ЧОД = ДВД – Операційні витрати (за винятком амортизаційних відрахувань)

 

 

П'ятий етап. Розраховується коефіцієнт капіталізації за різними методами:

- метод кумулятивної побудови передбачає побудову процентної ставки як результату підсумовування декількох величин. За основу приймається так звана безризикова ставка. До безризикової ставки додаються поправки на інфляцію (формула Фішера), на ризик, пов'язаний з особливостями оцінюваного об'єкта і галузі, країни (ризик по об'єктах, зданих в оренду малонадійним орендарям; ризик на недостатню ліквідність оцінюваних активів; ризик політичної нестабільності і т. д.) Всі поправки враховуються у відсотках. Сума безризикової ставки і внесених поправок є процентною ставкою, за якою розраховується коефіцієнт капіталізації.

У загальному вигляді процентна ставка кумулятивним методом може бути представлена:

 

де Rr - процентна ставка (ставка дисконту); 

i - безризикова процентна ставка; 

r -відсоток інфляції;

 - систематичні ризики (економіки в цілому);

 - несистематичні ризики (притаманні тільки підприємству).

 

- метод з урахуванням відшкодування капітальних витрат;

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: 

1)    ставки прибутковості інвестиції (капіталу), що є компенсацією, яка має бути виплачена інвестору за використання грошових коштів з урахуванням ризику та інших факторів , пов'язаних з конкретними інвестиціями; 

2)    норми повернення капіталу, тобто погашення суми початкових вкладень. 

Ставка доходу на капітал будується методом кумулятивного побудови:

+ Безризикова ставка доходу + + Премії за ризик + + Вкладення в нерухомість + + Премії за низьку ліквідність нерухомості + + Премії за інвестиційний менеджмент. 

- метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;

- метод прямої капіталізації.

Шостий етап. На останньому етапі методу капіталізації доходів вартість нерухомого майна визначається за допомогою розподілу величини прогнозованого чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації:

 

V = Y / R = (ЧОД / R)

 

 

Застосування порівняльного (ринкового) підходу до оцінки нерухомості

Порівняльний (ринковий) підхід представлений:

- методом порівняння продажів;

- методом валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів. Даний метод заснований на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості за останні 3-6 місяців. 

Для аналізу операцій, проведених з об’єктами, які порівнюються з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.

Сегментація ринку – процес розбиття ринку на сегменти (сектори), аналогічні наступним параметрам:

- призначенню використання об’єкту;

- якості об’єкту;

- передаваним юридичним правам і обмеженням;

- інвестиційної мотивації;

- шляхам фінансування і т. д.

Вибір об'єктів як аналоги необхідно проводити на тому ж сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об'єкт.

 

Метод порівняння продажів при оцінці  нерухомого майна включає декілька етапів:

Вибір об'єктів нерухомості – аналогів (не менше 3-5 зіставних продажів).

Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості:

1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об’єкту з об’єктами-аналогами  проводяться по двох компонентах:

- одиницям порівняння;

- елементам порівняння.

Застосовуються наступні одиниці порівняння:

-  ціна за 1 га – для великих масивів с/г призначення, промислового і житлового будівництва;

-  ціна за 1 м2 – в ділових центрах міст, для офісів;

-  ціна за 1 лот – стандартні за формою і розміром ділянки в районах жилою, дачної забудови;

-  ціна за фронтовий метр – при комерційному використанні в містах (загальна площа об’єкту вважається пропорційної довжині його межі по якій-небудь вулиці або шосе);

-  ціна за одиницю густини – коефіцієнт відношення площі забудови і площі земельної ділянки;

-  ціна за одиницю, що приносить доход (в спортивних комплексах, ресторанах, театрах - це одне посадочне місце, а в гаражах і автостоянках – місце парковки одного автомобіля).

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є:

-  передані майнові права;

-  умови фінансування операції;

-  умови продажу;

-  час продажу;

-  місцеположення;

-  фізичні характеристики об’єкту нерухомості (розміри, конструктивні елементи, зовнішній вигляд і т. д). 

2.Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості

Поправками називаються коригування, що вводяться в ціну продажу 1объекта-аналога при приведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкту.

Способи розрахунку і внесення поправок:

- метод, пов'язаний з аналізом парних продажів;

- метод прямого аналізу характеристик;

- експертний метод розрахунку.

Метод, пов'язаний з аналізом парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї, як правило, характеристики. Її аналітик і намагається оцінити. В основі даного методу лежить наступне логічне міркування: якщо між двома зіставними об’єктами є єдина відмінність, то різниця в продажних цінах може бути приписана цій відмінності.

 

Приклад розрахунку процентної поправки на місцеположення методом парного продажу. Оцінюється двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, під офіс, розташована в Печерському районі. Для аналізу порівняльних продажів був визначений аналог - двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, розташована в Московському. Аналог був проданий за 1 250 000 дол. В базі даних є наступні пари зіставних об'єктів

Таблиця

Номер

об’єкту

Місцеположення

Фізичні характеристики призначення об’єкту

Ціна,

дол. США

1

Печерський район

Одноповерхова блокова будівля під офіс

400 000

2

Московський район

Те ж

950 000

3

Московський район

Двоповерхова цегляна будівля під магазин

1 250 000

4

Печерський район

Те ж

900 000

 

Рішення. Для того щоб визначити вартість оцінюваного об’єкту, необхідно розрахувати і внести поправку на місцеположення. Вона визначається відношенням цін парних продажів об'єктів 1 і 2. Об'єкти 3 і 4 не може бути використані, оскільки призначення цих об'єктів не дозволяє віднести їх до того ж, що і наш об'єкт, сегменту ринку.

Поправка на місцеположення розраховується по формулі

 

Пм = Ц1/Ц2 = 400 000 / 950 000 = 0,42

 

де Пм - поправка на місцеположення;

Ц1 - ціна продажу об’єкту 1;

Ц2 - ціна продажу об’єкту 2.

Поправка (в нашому прикладі 0,42) є коефіцієнтом, на який множиться ціна продажу аналога для отримання вірогідної вартості оцінюваного об’єкту.

 

V=Gаналог * Пм =1 250 000 • 0,42=525 000 дол.

 

де V - вірогідна вартість оцінюваного об’єкту;

Gаналог - Ціна продажу аналога;

Пм - поправка на місцеположення.

 

3. Оцінка ринкової вартості  машин та обладнання

Оцінювач повинен розрахувати ринкову вартість технічного оснащення підприємства: вартість силових машин, вимірювальних і регулюючих приладів, устаткування, пристроїв, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т. д.

Об'єкти машин і устаткування характеризуються відмінними рисами:

- не пов'язані жорстко із землею;

- можуть бути переміщені в інше місце без спричинення непоправного фізичного збитку як самим собі, так і тій нерухомості, до якої вони були тимчасово приєднані;

- можуть бути як функціонально самостійними, так і утворювати технологічні комплекси.

Залежно від цілей і мотивів оцінки об'єктом оцінки можуть бути:

-  одна окремо взята машина або устаткування (визначення страхової вартості, купівля-продаж, передача в оренду);

-  безліч умовно незалежних одна від одної одиниць машини устаткування (переоцінка основних фондів);

-  виробничо-технологічні системи: комплекс машин і устаткування з урахуванням існуючого виробничо-технологічного зв'язку; (при ліквідації підприємства, коли майно розпродається так, щоб на його основі потенційний покупець міг організувати виробництво).

В першому випадку оцінка йде «розсипом», в другому – «потоком», а в третьому має місце системна оцінка. При оцінці машин і устаткування спираються на три підходи: витратний, порівняльний (ринковий) та доходний.

 

Підходи до оцінки машин  та устаткування

         

Витратний підхід

 

Ринковий підхід

 

Доходний підхід

Визначення вартості відтворювання активу виходячи з витрат на його відтворювання (вартість відновлення або вартість заміщення)

 

Визначення вартості активу виходячи з ринкових даних по продажах зіставних об'єктів і його аналогів

 

Визначення вартості активу виходячи з прогнозованого потоку доходів

 

Витратний підхід до оцінки машин та обладнання

ґрунтується на принципі заміщення. Для визначення вартості відновлення або вартості заміщення необхідно розрахувати витрати, пов'язані із створенням, придбанням і установкою оцінюваного об’єкту.

Під вартістю відновлення оцінюваних машин і устаткування розуміється або вартість відтворювання їхньої повної копії в поточних цінах на дату оцінки, або вартість придбання нового об’єкту, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним і іншим характеристикам також в поточних цінах. Залишкова вартість визначається як відновна вартість за вирахуванням сукупного зносу.

Під вартістю заміщення оцінюваної машини або устаткування розуміється мінімальна вартість придбання аналогічного нового об’єкту, максимально близького до оцінюваного по всіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристиках, в поточних цінах. Залишкова вартість заміщення визначається як вартість заміщення за вирахуванням зносу.

Фізичний знос машин і устаткування переважно вимірюється:

-  методом терміну життя;

-  методом укрупняючої оцінки технічного стану.

Метод терміну життя. Відсоток фізичного зносу при застосуванні даного методу розраховується як відношення ефективного віку до терміну економічного життя.

Таблиця 1

Оцінна шкала для визначення фізичного зносу

Фізичний знос %

Оцінка технічного стану

Загальна характеристика технічного стану

 

0-20

 

Добре

 

Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента, і усуваються в період поточного ремонту

21-40

 

Задовільне

 

Елементи вцілому придатні для експлуатації, проте вимагають ремонту вже на даній стадії експлуатації

41-60

 

Незадовільне

 

Експлуатація елементів можлива лише за умови проведення ремонту

61-80

 

Аварійне

 

Стан елементів аварійний. Виконання елементами своїх функцій можливе лише при проведенні спеціальних охоронних робіт або повній заміні цих елементів

81-100

 

Непридатне

Елементи знаходяться в не придатному до експлуатації стані

Функціональний знос втрата вартості, викликана або появою більш дешевих машин, устаткування, або виробництвом більш економічних і продуктивних аналогів.

Функціональний знос визначається експертно.


Порівняльний підхід (ринковий) до оцінки вартості  машин та обладнання

Представлений методом прямого порівняння. Об'єкт-аналог повинен мати те ж функціональне призначення, повну кваліфікаційну подібність і часткову конструкторсько-технологічну схожість.

Розрахунок методом прямого порівняння продажів здійснюється у декілька етапів.

1. Знаходження об’єкту-аналога.

2. Внесення коректувань в ціну аналога.

Коригування бувають двох видів:

- коефіцієнтні, вносяться множенням на коефіцієнт;

- поправочні, вносяться надбавкою або відніманням абсолютної поправки.

Таким чином, вартість машини або одиниці устаткування визначається по формулі:

 

V = Vан * К1 * К2 * К3 ....Кm  ± Vдоп

 

де Vанціна об’єкту-аналога;

К1, К2, К3, Кm  коректуючі коефіцієнти, що ураховують відмінності в значеннях параметрів оцінюваних об’єкту і аналога;

Vдоп – ціна додаткових пристроїв, наявністю яких відрізняється порівнюваний об'єкт.

 

Доходний підхід до оцінки вартості машин та обладнання

Для реалізації доходного підходу необхідно спрогнозувати очікуваний доход від оцінюваного об’єкту. Стосовно машин і устаткування вирішити цю задачу неможливо, оскільки доход створюється всім виробничо-майновим комплексом. При використанні доходного  підходу пропонується поетапне рішення задачі:

1. Розраховується операційний доход від функціонування виробничої системи (або всього підприємства, або цеху або ділянки).

2. Методом залишку визначається та частина доходу, яку можна віднести до машинного парку цієї системи.

3. З допомогою методу дисконтування або методу капіталізації визначається вартість всього машинного парку.

 

4. Оцінка нематеріальних активів

Оцінка вартості об'єктів інтелектуальної власності проводиться за допомогою методів, що спираються на доходний або витратний підхід. Застосування порівняльного підходу ускладнене, оскільки ці об'єкти є оригінальними і часто не мають аналогів.

Доходний підхід

На доходний підхід спираються два найпоширеніші методи:

-        метод дисконтованих доходів,

-        метод прямої капіталізації.

Метод дисконтованих доходів передбачає перетворення за певними правилами майбутніх доходів, очікуваних інвестором, в поточну вартість оцінюваних нематеріальних активів.

Майбутні доходи включають:

- періодичний грошовий потік доходів від експлуатації нематеріальних активів протягом терміну володіння (чистий доход інвестора у вигляді дивідендів, орендної платні і т. д.);

- грошові надходження від продажу нематеріальних активів в кінці терміну володіння, тобто майбутня виручка від перепродажу нематеріальних активів.

Метод прямої капіталізації достатньо простий, проте статичний, прив'язаний до даних одного найхарактернішого року. Розрахунок поточної вартості нематеріальних активів даним методом виконується в три послідовні етапи:

1. Розрахунок щорічного чистого доходу.

2. Вибір коефіцієнта капіталізації (повинен бути пов'язаний з раніше вибраним показником доходу, що капіталізується).

3. Розрахунок поточної вартості нематеріальних активів.

 

Порівняльний підхід

Метод базується на принципі заміщення. Тому ціни продажу аналогічних об'єктів служать початковою інформацією для розрахунку вартості даного об’єкту.

Розрахунки здійснюються по наступних етапах.

Етап 1. Вивчення відповідного ринку і збір інформації про недавні операції з аналогічними об’єктами на даному ринку.

Етап 2. Перевірка інформації.

Етап 3. Порівняння оцінюваного об’єкту з кожним з аналогічних об'єктів і виявлення відмінності по даті продажу, споживацьким характеристикам, місцеположенню, виконанню, наявності додаткових елементів і т.і.

Етап 4. Розрахунок вартості даних нематеріальних активів шляхом коригування цін на аналогічні нематеріальні активи.

При аналізі цін аналогічних об'єктів можуть застосовуватися наступні розрахункові процедури:

-     визначення вартості додаткових елементів шляхом парних порівнянь;

-     визначення коригуючих коефіцієнтів, що ураховують відмінності між об’єктами по окремих параметрах;

-     розрахунок вартості по питомих вартісних показниках, єдиних для визначення групи аналогічних об'єктів;

-     розрахунок вартості за допомогою мультиплікатора доходу;

-     розрахунок вартості за допомогою кореляційних моделей.

 

Розрахунок вартості по питомих показниках – коли порівнювані об'єкти функціонально однорідні, але істотно розрізняються по розміру і потужності. При цьому виводяться питомі ціни на вибрану одиницю.

Наприклад, для розрахунку вартості земельної ділянки визначають заздалегідь ринкову вартість 1 м2, для розрахунку вартості будівлі – ціну 1 м3 споруди, для розрахунку вартості устаткування – ціну 1 кг маси конструкцій і т.і.

Спосіб розрахунку вартості за допомогою мультиплікатора доходу, що є відношення ціни аналогічного об’єкту до щорічного доходу його власника; застосовний до тих нематеріальних активів, функціонування яких приносить доход.

Якщо оцінюють нематеріальні активи підприємства вцілому, то застосовують мультиплікатор  Р/Е  (ціна до доходу на акцію).

Якщо оцінюють нематеріальні активи, що включають тільки нерухомість підприємства, то розраховують мультиплікатор валового рентного доходу GRM (ціна  аналогічного об’єкту до валової ренти його власника).

Порядок розрахунку:

1.    для кожного аналогічного об’єкту розраховують мультиплікатор доходу,

2.    виводять усереднене значення мультиплікатора для всієї групи об'єктів,

3.    вартість даного об’єкту одержують множенням усередненого мультиплікатора на прогнозовану величину доходу від даного об’єкту.

Розрахунок вартості нематеріальних активів за допомогою кореляційної моделі можливий у тому випадку, коли є достатньо велика кількість аналогічних об'єктів і можна шляхом статистичної обробки інформації побудувати кореляційну модель, що описує залежність вірогідної ціни об’єкту від 2-3 його основних параметрів.

 

Витратний підхід

Головна ознака витратного підходу – поелементна оцінка, тобто нематеріальні активи розчленовуються на складові частини, робиться оцінка кожної частини, а потім підсумовують вартості частин.

Послідовність розрахунків:

Етап 1. Аналіз структури нематеріальних активів і виділення їхніх складових частин (компонентів), оцінка вартості яких буде проводитися диференційовано різними методами.

Етап 2. Вибір методу оцінки вартості для кожного компоненту нематеріальних активів і виконання розрахунків.

Етап 3. Оцінка реального ступеня зносу компонентів нематеріальних активів.

В практиці оцінки розрізняють два види зносу: фізичний знос і моральний знос.

Фізичний знос означає втрату фізичних можливостей об’єкту в процесі його експлуатації.

Реальний фізичний знос оцінюється наступними методами:

- по ефективному віку;

- по індексах зниження споживацьких властивостей;

- по зниженню чистого доходу в процесі експлуатації.

Моральний знос характеризує втрату конкурентоспроможності і відповідно вартості, у зв'язку з появою на ринку нових більш досконалих аналогів і поділяється на:

- технологічний;

- функціональний;

- зовнішній.

Технологічний знос є слідством впливу на вартість досягнень науково-технічного прогресу в області конструкції, технології, матеріалів.

Функціональний знос - слідство зменшення функціональних можливостей оцінюваного об’єкту порівняно з новим аналогом.

Зовнішній знос - об'єкт в якийсь момент перестає відповідати новим вимогам і обмеженням, наприклад, із екологічних причин, безпеки і т. д.

Основним методом визначення морального зносу є метод порівняння з новим, більш досконалим об'єктом.

Етап 4. Розрахунок залишкової вартості компонентів нематеріальних активів і сумарна оцінка залишкової вартості всіх нематеріальних активів.

Залишкова вартість на дату оцінки = вартість - розмір накопиченого зносу.

 

5. Оцінка фінансових вкладень

Оцінка вартості облігацій

Розглянемо цю задача спочатку в класичному варіанті для так званих купонних облігацій. Підприємство емітент облігацій зобов'язується проводити періодичний процентний платіж на річній або піврічній основі і погасити номінальну вартість облігації до призначеного терміну закінчення дії облігацій. Купонна облігація має наступні характеристики:

-        номінальну вартість;

-        термін до погашення;

-        процентну ставку;

-        умови виплати відсотків (періодичність виплат).

Сутність оцінки вартості облігації полягає в тому, що протягом терміну існування облігації її власник повинен отримати ту ж суму, яку він вклав в облігацію при покупці. Особливість полягає в тому, що сукупність платежів, які повинен отримати власник облігації розтягнута в часі, і отже, всі майбутні грошові потоки необхідно продисконтувати до моменту часу, для якого проводиться оцінка вартості облігації. Як показник дисконту необхідно приймати прибутковість аналогічних фінансових інструментів.

Математична модель оцінки грошової вартості облігацій заснована на дисконтуванні грошових потоків, виплачуваних протягом всього терміну до погашення:

 

 

М – номінальна вартість облігацій, вона ж - вартість у момент погашення;

INT – річний процентний платіж;

Кd – прибутковість на ринку позикового капіталу аналогічних облігацій (використовується як показник дисконтування).

 

Приклад. Нехай випущена облігація з терміном погашення через 20 років. Номінал облігації рівний $ 1,000, а річна процентна ставка складає 14 %. Середня процентна ставка на ринку облігацій даного типу складає також 14%. Необхідно знайти оцінку вартості облігації?

Оскільки за умовою процентний платіж призначив один раз на рік, величина цього платежу складає $140. На ринку позикового капіталу прибутковість складає 14%. Отже, для оцінки вартості облігації ми повинні привести до теперішнього (поточного) часу всі щорічні процентні платежі і виплату номіналу в кінці двадцятого року. Скориставшись формулою, отримаємо

.

Нехай пройшло 5 років, а процентна ставка на даному ринку позикового капіталу не змінилася. Скільки буде коштувати дана облігація? Для відповіді на це питання потрібно знайти сучасну вартість всіх платежів, що залишилися, включаючи номінал облігації, який повинен виплатити інвестору через 15 років. Аналогічно отримаємо:

.

Вартість облігації закономірно залишилася рівній її номіналу, оскільки ситуація на ринку не змінилася. Ясно, що така ситуація збережеться протягом всього терміну до погашення облігації.

Передбачимо тепер, що середня ринкова ставка збільшилася на 2 % і складає 16%, до погашення облігації залишилися 15 років. В цьому випадку прибутковість даної облігації нижче середньої по ринку, і отже ринкова ціна облігації повинна зменшитися. Це підтверджується розрахунками:

.

Якщо тепер розглянути протилежну ситуацію, коли середня по ринку процентна ставка зменшилася на 2 % і складає 12%, то потрібно чекати підвищення ринкової ціни цієї облігації, оскільки вона приносить прибутковість більшу, ніж середня по ринку. Насправді

.

Легко перевірити, що для обох розглянутих випадків, якщо ситуація на ринку залишається без зміни (тобто зберігається 16% або 12%), вартість облігації наближається до номінального значення.

Якщо виплата відсотків по облігації призначити двічі на рік, то розрахункова формула зміниться:

,

тобто дисконтувати необхідно всі піврічні виплати відповідно до піврічної процентної ставки.

Для умов попереднього прикладу, коли процентна ставка складає 12% і до погашення залишаються 15 років при піврічній виплаті відсотків, отримаємо

.

В цьому випадку вартість облігації виявилася дещо вище, оскільки процентні платежі інвестор одержує більш часто. І отже, при зростанні вартості облігації цей ефект повинен позначитися на курсовій вартості облігації.

Розглянемо тепер випадок короткострокових (тривалістю один рік) облігацій, який більш характерний для економіки України. Нехай номінальна вартість облігації складає 100 гривень з терміном погашення через 364 днів. Процентні виплати проводиться через кожні 91 день у розмірі 25 гривень, причому останній купон виплачується у момент погашення облігації одночасно з номіналом. Нехай квартальна прибутковість аналогічних боргових зобов'язань складають 10%. Відповідно до формули отримаємо:

.

Якщо по закінченню одного кварталу процентна ставка збільшилася до 18 %, то вартість облігації складе

.

Така зміна представляється закономірним і відображає реальну ринкову ситуацію. Зокрема, якщо положення внаслідок сплеску інфляції різко погіршиться і квартальна процентна ставка складе 32%, то облігації будуть продаватися нижче свого номіналу.

.

 

Звернемося тепер до дисконтних облігацій, які також мають номінальну вартість, яка виплачується інвестору у момент погашення облігації. В процесі емісії такі облігації продаються із знижкою (дисконтом). Величина знижки визначається процентною ставкою по даній облігації.

 

Приклад. Підприємство А в день емісії придбали за ціною 82 грн. за штуку пакет дисконтних облігацій з періодом обігу 365 днів і номінальною вартість до погашення 100 гривень. Прибутковість цього фінансового інструменту на момент емісії складала

.

Через 165 днів, або за 200 днів до погашення облігації підприємство А вирішило реалізувати на ринку цей пакет цінних паперів, оскільки йому терміново знадобилися гроші. Ціна продажу була визначена таким чином:

.

Продавець дисконтував вартість облігації до погашення (100 гривень), використавши як дисконтну ставку (21.95%). Значення цього розрахунку полягає в тому, щоб розділити первинну величину дисконтного доходу (100 - 82 = 18 гривень) між продавцем і покупцем відповідно до тривалості періодів володіння фінансовим активом. Продавець володів активом 165 днів з 365, і він бажає отримати свою частину дисконтного доходу: 89.26 - 82 = 7.26 гривень з однієї облігації. Покупцю повинна дістатися та частина дисконтного доходу, яка відповідає 200 дням володіння фінансовим інструментом:

100 - 89.26 = 10.74 гривень.

Інституційні інвестори, охочі придбати ці державні облігації, вважали запропоновану ціну завищеною, оскільки домінуюча процентна ставка на ринку аналогічних фінансових ресурсів на момент продажу склала 23 %. Оцінка вартості облігацій в цьому випадку складає

,

тобто стала закономірно нижче. Підприємству А довелося задовольнитися даною ціною свого фінансового ресурсу.

 

Оцінка вартості звичайних акцій підприємства

Відповідно до ухвалених норм випуску звичайних акцій сума виплачуваних дивідендів залежить від результатів діяльності підприємства у відповідному періоді часу, звичайно протягом року. Проте оцінка вартості звичайних акцій передбачає деякий потік дивідендів, які при оцінці вартості грають таку ж роль, як процентні платежі при оцінці облігації. Тільки на відміну від облігацій цей потік є нескінченним і не передбачається повернення початкової інвестиції. Оцінка вартості звичайної акції:

 

 

де Dt – величина дивіденду, виплачуваного в t-ом році,

Ks – показник дисконту, за допомогою якого здійснюється приведення дивідендних виплат до теперішнього (поточного) моменту часу.

 

Проблеми, пов'язані з оцінкою вартості акцій, полягають в прогнозі дивідендів і в оцінці показника дисконту. Розглянемо кожну з них окремо.

Підприємство не в змозі здійснити індивідуальний прогноз дивідендів на всьому нескінченному періоді. Тому на практиці цей період розбивають на дві частини, перша складає декілька років (не більше п'яти), протягом яких існує можливість скласти більше або менше правдоподібний прогноз дивідендних виплат. Друга частина - це весь нескінченний період часу, що залишився, для якого робиться припущення про те, що

- дивіденди зберігають незмінне значення, рівне величині останнього спрогнозованого дивіденду, що увійшов до першого періоду, або

- передбачається деякий постійний річний приріст дивідендів, визначений величиною процентного зростання g.

Результуюча формула для оцінки вартості звичайних акцій:

 

 

де   – дисконтоване значення прогнозованих дивідендів на першому проміжку часу тривалістю N років

  – дисконтоване значення подальшої нескінченної серії дивідендів, приведене до моменту часу, відповідного кінцю N-ого роки.

Для розрахунку першою компоненти необхідно просто продисконтувати всі величини дивідендів, що спланували до виплати протягом перших N років:

 

 

Розрахунок другий компоненти для незмінних дивідендів:

 

 

Якщо передбачається зростання дивідендів з темпом g, то необхідно скористатися формулою Гордона, яка для даної задачі наступний вигляд:

 

 

Як показник прибутковості Ks використовується оцінка прибутковості підприємства, спостережувана протягом останнього року. Ця прибутковість визначається за допомогою двох компонент:

- прибутковості інвестора, одержуваної у вигляді дивідендів (величина дивіденду, що виплатила за останній рік, була діленою на ринкову вартість акції), і

- прибутковість інвестора, пов'язана із збільшенням курсової вартості акції (приріст курсової вартості акції за рік, ділений на курсову вартість на початку року).

Склавши приведені вище компоненти, ми отримаємо прибутковість акції.

 

Приклад. Підприємство виплатило по дивідендах 0.52 грн. у вигляді дивідендів за останній рік. Протягом найближчих трьох років підприємство планує збільшувати дивіденди на 8%, а надалі темп зростання дивідендів повинен скласти 4%. Необхідно оцінити вартість акції за умови, що прибутковість акцій оцінена на рівні 15%.

Перш за все оцінимо величини дивідендів, виплачувані в найближчі три роки:

,

,

.

Величина дивіденду, планована до виплати в кінці четвертого року, повинна скласти

.

Скориставшись формулами, отримаємо

.

.

Тепер залишилося скористатися формулою:

грн.

 

Оцінка вартості привілейованих  акцій підприємства

За природою привілейована акція займає проміжне положення між облігацією і звичайною акцією. Така акція має на увазі зобов'язання виплати стабільного, фіксованого дивіденду, але не гарантує відшкодування своєї номінальної вартості. При аналізі привілейованих акцій з точки зору інвестора необхідно оцінювати використовувану в розрахунках власну норму доходу інвестора.

 

РV = D/r.

 

Якщо стандартна норма доходу інвестора складає 10% супроти 7 % дивіденду від оголошеної вартості привілейованої акції в 100 доларів, то поточна вартість акції складе: РV = D/r = 100* 0.07 / 0.1 = 70 доларів.

 

6. Оцінка  дебіторської заборгованості

По терміну погашення по відношенню до звітної дати дебіторська заборгованість розділяється на:

-  довгострокову, підлягаючу погашенню більш ніж через один рік з моменту виникнення;

-  короткострокову (поточну) з терміном погашення до одного року.

 У свою чергу довгострокова і короткострокова заборгованість діляться на:

-  термінову, термін погашення якої не наступив;

-  прострочену, термін погашення якої вже пройшов;

-  відстрочену, платежі по якій очікуються більш ніж через 12 місяців після звітної дати.

При оцінці потрібно враховувати, що покупець з придбанням дебіторської заборгованості, одержує право вимоги пені, штрафу і неустойки, передбачені договором між боржником і дебітором. У зв'язку з цим, основним методом оцінки є доходний, а витратний метод і метод порівняльних продажів є допоміжними.

Головна задача оцінки дебіторської заборгованості - це визначення ринкової вартості, іншими словами визначення грошового еквівалента, який очікується отримати в результаті продажу дебіторської заборгованості, отриманої на основі аналізу даних бухгалтерського обліку.

При здійсненні оцінки дебіторської заборгованості з урахуванням її балансової вартості необхідно два коригування:

-  оцінка і облік безнадійних боргів;

-  оцінка можливих повернень товарів і знижок.

Коригування дебіторської заборгованості. Для оцінки складу і руху дебіторської заборгованості проводиться нормалізація бухгалтерської звітності, за наслідками якої складається робоча таблиця

Таблиця 2

Склад дебіторської заборгованості

 

Показники

Усього на звітний період

У тому числі прострочена

1

Товари відвантажені

 

 

2

Покупців і замовників

 

 

3

Векселі до отримання

 

 

5

Розрахунки по претензіях

 

 

6

Аванси видані

 

 

7

Інші дебітори

 

 

8

Всього дебіторська заборгованість

 

 

9

Разом

 

 

 

До документів, що характеризують виникнення, склад і наявність дебіторської заборгованості відносяться:

-  договори з відповідними додатками про поставку товарів (виконанні робіт, наданні послуг);

-  рахунки фактури;

-  акти, накладні, свідчать про відвантаження товарів, виконання робіт і надання послуг;

-  платіжні документи;

-  акти звірки взаємної заборгованості, підтвердження податкової інспекції, де на обліку перебуває боржник, акти стрічних перевірок і т. п. по кожному боржнику;

-  інші документи, що мають значення для оцінки дебіторської заборгованості.

Порядок проведення оцінки по статтях бухгалтерського обліку наступний:

-  перевіряються оригінали документів, підтверджуючі дебіторську заборгованість (договори, рахунки-фактури, накладні, квитанції в прийомі вантажу і т.п.);

-  перевіряється підтвердження організацією-дебітором  є заборгованостями (акти звірки взаємної заборгованості, підтвердження податкової інспекції, акти стрічних перевірок і т. п.);

-  проводиться аналіз фінансового стану організації-дебітора;

-  проводиться оцінка ринкової вартості дебіторської заборгованості по конкретному боржнику і за конкретним договором поставки (надання послуг, виконання робіт).

Після проведення попереднього аналізу початкової інформації, проводиться оцінка і облік безнадійних боргів. Безнадійною вважається дебіторська заборгованість, яка, ймовірно, ніколи не буде сплачена, внаслідок неплатоспроможності організації-дебітора.

 Аналіз і оцінка структури балансу організації-дебітора  проводиться на основі показників:

-  коефіцієнта поточної ліквідності;

-  коефіцієнта забезпеченості власними засобами;

-  коефіцієнта абсолютної ліквідності.

Підставою для визнання структури балансу підприємства незадовільною, а підприємства неплатоспроможним є виконання однієї з наступних умов:

-  коефіцієнт поточної ліквідності на кінець звітного періоду має значення менше 2;

-  коефіцієнт забезпеченості власними засобами на кінець звітного періоду має значення менше 0,1;

Коефіцієнт поточної ліквідності характеризує загальну забезпеченість підприємства оборотними засобами для ведення господарської діяльності і своєчасного погашення термінових зобов'язань підприємства.

Коефіцієнт поточної ліквідності визначається як відношення фактичної вартості оборотних засобів у вигляді виробничих запасів, готової продукції, грошових коштів, дебіторської заборгованості і інших оборотних активів до найтерміновіших зобов'язань підприємства у вигляді короткострокових кредитів банків, короткострокових позик і різних кредиторських заборгованостей.

Коефіцієнт забезпеченості власними засобами, характеризує наявність власних оборотних засобів у підприємства, необхідних для його фінансової стійкості. Коефіцієнт забезпеченості власними засобами визначається як відношення різниці між об'ємами джерел власних засобів і фактичною вартістю основних засобів і інших позаоборотних активів до фактичної вартості оборотних засобів, що знаходяться, в наявність у вигляді виробничих запасів, незавершеного виробництва, готової продукції, грошових коштів, дебіторської заборгованості і інших оборотних активів.

Для визначення ринкової вартості дебіторської заборгованості кожної з організацій-дебіторів  повинні бути визначені коефіцієнти дисконтування.

Коефіцієнти дисконтування приймаються залежно від терміну неплатежу за грошовими зобов'язаннями, на підставі статистичних даних підприємств в різних галузях.

Платежі по погашенню дебіторської заборгованості повинні бути отримані протягом 3-х місяців. Якщо організація-дебітор накопичує нові зобов'язання і не розраховується в межах цього терміну, то на четвертому місяці зобов'язання починають дисконтуватися (пропорційно зменшуватися) по наступній шкалі.

Таблиця 3

Коефіцієнт дисконтування залежно від терміну неплатежу

Термін неплатежу зверху 3-х місяців (в місяцях)

1

2

3

4

5

6 і більш

Коефіцієнт дисконтування (До)

0,8

0,6

0,4

0,2

0,1

0,01

 

Як інший варіант, величина ринкової вартості дебіторської заборгованості визначається шляхом множення величини балансової вартості дебіторської заборгованості за вирахуванням безнадійних боргів на величину коефіцієнта дисконтування, залежно від терміну неплатежу за грошовими зобов'язаннями.

 

ПВдз = БВдз / (1+i)n,

 

де ПВдз – поточна вартість дебіторської заборгованості за оцінюваний період;

БВдз – балансова вартість дебіторської заборгованості за оцінюваний період;

і – єдина ставка, що ураховує ризиковану оцінюваного підприємства (ставка дисконту);

n – середньозважене значення обороту дебіторської заборгованості за оцінюваний період;

 

7. Оцінка кредиторської заборгованості

Кредиторська заборгованість по товарних операціях оцінюється аналогічно дебіторській заборгованості з використанням процедури приведення майбутніх платежів до поточної вартості з урахуванням термінів можливих платежів і ставки дисконтування.

Визначення ринкової вартості кредиторської заборгованості вимагає визначення середньозважене значення обороту кредиторської заборгованості за певний оцінюваний період.

ПВкз = БВкз / (1+i)n,

 

де ПВкз – поточна вартість кредиторської заборгованості за оцінюваний період;

БВкз – балансова вартість кредиторської заборгованості за оцінюваний період;

і – єдина ставка, що ураховує ризиковану оцінюваного підприємства (ставка дисконту);

n – середньозважене значення обороту кредиторської заборгованості за оцінюваний період;

 

8. Оцінка виробничих запасів та витрат  майбутніх періодів

Виробничі запаси оцінюються за поточними цінами з урахуванням витрат на транспортування і складування. Застарілі запаси списуються.

Витрати майбутніх періодів оцінюються за номінальною вартістю, якщо ще існує пов'язані з ними вигода. Якщо ж вигода відсутня, то величина витрат майбутніх періодів списується. 

 

9. Метод ліквідаційної вартості

Роботи за оцінкою включають декілька етапів:

1. Береться останній балансовий звіт.

2. Розробляється календарний графік ліквідації активів, оскільки продаж різних видів активів підприємства вимагає різних тимчасових періодів.

3. Визначається валова виручка від ліквідації активів.

4. Оцінна вартість активів зменшується на величину прямих витрат (комісійні оцінним і юридичним фірмам, податки і збори, які платяться при продажу). З урахуванням календарного графіка ліквідації на дату оцінки по ставці дисконту, що ураховує пов'язаний з цим продажем ризик.

5. Ліквідаційна вартість активів зменшується на витрати, пов'язані з володінням активами до їхнього продажу, включаючи витрати на збереження запасів готової продукції і незавершеного виробництва, збереження устаткування, машин, механізмів, об'єктів нерухомості, а також управлінські витрати по підтримці роботи підприємства аж до його ліквідації.

6. Додається (або віднімається) операційний доход (збитки) ліквідаційного періоду.

7.Вираховуються переважні права на вихідні допомоги і виплати працівникам підприємства, вимоги кредиторів за зобов'язаннями, забезпеченою заставою майна ліквідовуваного підприємства, заборгованість по обов'язкових платежах до бюджету і до позабюджетних фондів, розрахунків з іншими кредиторами