Тема: «Оцінювання вартості будівель і споруд».

«Оцінка вартості комерційної нерухомості»

Мета тренінгу

Метою тренінгу є формування професійно-практичних вмінь студентів щодо:

·       Вибору бази оцінки майна з ціллю застави;

·       постановки технічного завдання на оцінку;

·       Процедури оцінки ринкової вартості майна з ціллю застави;

·       Процедури обчислення заставної вартості та обсягу можливого кредиту адекватного вартості застави;

·       Самостійного оформлення звіту про оцінку ринкової вартості майна з ціллю застави;

Завдання тренінгу

Відповідно до поставленої мети основними завданнями студентів в межах тренінгу є:

·       Ознайомлення з нормативно-правовою базою регулювання оцінної діяльності в Україні;

·       Ознайомлення студентів з міжнародним стандартом «оцінки майна з ціллю застави»;

·       Засвоєння студентами питання, щодо можливих методичних підходів та способів оцінки майна, а також особливостей їх застосування в практичній оцінній діяльності;

·       Набуття навиків практичного обчислення вартості майна застосовуючи доходний, порівняльний та затратний підхід;

·       обчислення розмірів коефіцієнтів коригування ринкової вартості об’єкта застави, на основі ринкової інформації про об’єкти аналоги;

·       набуття навичок по обчисленню ставки капіталізації та ставки дисконтування грошових потоків;

·       ознайомлення із специфікою та основними вимогами до звіту про оцінку майна з ціллю застави (вітчизняна практика та вимоги міжнародних стандартів оцінки);

Методичні матеріали для проведення тренінгу

Для виконання завдань тренінгу студентам надається можливість користування такими базами даних:

1.Нормативно-правові акти з регулювання оцінки майна та майнових прав в Україні;

2.Державні будівельні норми;

3. Внутрішньобанківські інструкції, щодо порядку обчислення заставної вартості майна, порядку координації співпраці з незалежними оцінювачами та порядку роботи із заставою в банку;

4. Документація, яка підтверджує технічні характеристики об’єкта застави та право власності на об’єкт застави (надається замовником  оцінки оцінювачу);

5. Бази даних, щодо ринкових цін на об’єкти аналогічні оцінюваному;

Результативність тренінгу для фахової підготовки студента

В результаті проведення тренінгу студенти набувають навичок та вмінь:

·       аналізувати макро- та мікросередовище діяльності банків у    сфері забезпечення банківських кредитів;

·       оцінювати стан ринків комерційної нерухомості, визначення вартості забезпечення кредиту банку;

·       контролювати процес оцінювання вартості майна, що надається позичальником як застава кредиту;

·       використовувати законодавчо-нормативну базу, за допомогою якої регулюються питання оцінки майна, та існуючу методологію оцінювання заставного майна;

·       розробляти критерії та показники для удосконалення ефективної оцінки застави банківського кредиту;

·       організовувати процес попереднього чи кінцевого оцінювання вартості майна, яке передаться у заставу банківського кредиту;

·       координувати завдання і умови угоди на проведення оцінювання застави у разі залучення незалежних експертів-оцінників;

·       управляти діяльністю фахівців-оцінників структурного підрозділу банку з метою складання акту, аналізу звіту про оцінку майна, що передається позичальником у заставу банківського кредиту та підготовки висновків за результатами аналізу;

·       проводити моніторинг вартості забезпечення позичальником банківського кредиту;

·       заохочувати незалежних експертів-оцінників до виявлення проблемного забезпечення кредитних операцій , можливих ризиків та визначення засобів захисту від них;

·       вести бази даних щодо стану ринків комерційної нерухомості;

·       формувати масиви статистичної та оперативної інформації стосовно оцінки вартості певних видів заставного майна;

·       обчислювати заставну вартість та адекватний їй розмір банківського кредиту

Порядок виконання завдань тренінгу

Етапи тренінгу:

1.    - Збір інформації про об’єкт оцінки та фомування завдання на оцінку;

2.    - Визначення обмежувальних умов;

3.    - Вивчення та вибір методологічної бази оцінки;

4.    - Загальна характеристика об’єкта оцінки;

·       Місцезнаходження;

·       Правовстановлюючі документи;

·       Технічна характеристика;

·       Визначення фізичного зносу

5.    - Розрахунок вартості об’єкта оцінки;

·       Вартість за витратним підходом;

·       Вартість за доходним підходом;

·       Вартість об’єкта за підходом аналогів продаж

6.    - Узгодження результатів оцінки за різними методологічними підходами;

7.    - Формування висновку та оформлення звіту про оцінку.

 

1. ОСНОВНІ ВІДОМОСТІ  ПРО ОБ'ЄКТ ОЦІНКИ ТА ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ

Тип об'єкта:

Нежиле приміщення, яке знаходиться на першому поверсі п'ятиповерхового цегляного будинку.

Загальна площа:

113,0 квадратних метрів.

Місце розташування:

м. Київ, вулиця ––––––––.

Власник:

Іванов Іван Іванович

Правоустановлюючі документи:

Договір купівлі-продажу частини нежилого приміщення від 10 травня 2005 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко К.К. Зареєстрований в реєстрі за № 555.

Поточне використання об'єкта:

Нежилі приміщення на дату оцінки використовуються як офісні та магазин.

Мета оцінки:

Визначення ринкової вартості нежилого приміщення № 111, площею 113 квадратних метрів

База оцінки:

Вартість об'єкта при його існуючому використанні

Застосовані підходи для оцінки:

Витратний підхід, дохідний підхід, підхід аналогів продаж.

Валюта оцінки:

Гривня. На дату оцінки 1 американський долар становив 7,7000 гривні за курсом Національного банку України.

Дата оцінки:

28 лютого 2009 року.

Експертна оцінка вартості об'єкта

 

 

На замовлення Іванова Івана Івановича зробити незалежну оцінку вартості об'єкта – нежилого приміщеня № 111. площею 113,0 кв.м., що складає 17/100 частин від нежилих приміщень в будинку площею 678.0 кв.м розташованого за адресою: м. Київ, вулиця –––.

Мета оцінки — визначення ринкової вартості нежилого приміщення, з ціллю застави банківського кредиту.

Незалежна оцінка об'єкта застави та складання звіту про оцінку здійснюють відповідно до вимог міжнародних та вітчизняних стандартів оцінки. Зокрема враховують вимоги таких законодавчих та нормативних документів:

•     ДБН   Д   1.1-1-2000,   "Правила   визначення   вартості   будівництва",   що
затверджені  Наказом  Держбуду  України  від  27.08.2000р.  за  №174  та
введені в дію з 01.10.2000р.

•     "Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків", затверджених Наказом від “_04_ “ __03__ 2009 р. № _32595752/1859_

•          Державного     комітету     України     по     житлово-комунальному
господарству від 02.07.93р.( жовтень 2010)

•     Збірника    №4    "Укрупнених    показників    відновної    вартості    жилих,
громадських комунальних будівель та будівель побутового призначення
для переоцінки основних фондів".

•     Наказу Фонду Державного майна України №100 від 02.02.95р.

•     Інструктивного листа Фонду держмайна України "Про вимоги до звітів
про експертну оцінку" від 26.12.95 за №10-90-9281.

•     Рішення   Київської  міської  ради   "Про  затвердження   грошової  оцінки
земель м.Києва" № 104/825 від 27 квітня 2000р.

•     Документів Державного  комітету України у  справах  містобудування  і
архітектури.

•     Норм      професійної     діяльності     оцінювача.   

2.ОБМЕЖУВАЛЬНІ УМОВИ

На основі отриманої інформації про об’єкт оцінки та теоретико-методологічну базу оцінки,  студентам необхідно сформулювати обмежувальні умови оцінки комерційної нерухомості що є об’єктом оцінки в межах даного тренінгу.

Типові приклади обмежувальних умов:

·       Замовник має право посилатися на висновки, що містяться у Звіті про оцінку та використовувати Звіт, виключно з ціллю вказаною у завданні на оцінку;

·       Інформація одержана оцінювачем від замовника та від незалежних офіційних джерел і використана у Звіті вважається достовірною та об'єктивною;

·       При проведенні оцінки оцінювач вважає, що відсутні будь-які приховані фактори, які впливають на вартість оцінюваного об'єкта.

·       Оцінювач не відповідає, коли після дати оцінки виявиться, що деякі елементи чи конструкції мають істотні дефекти, але не відображені в описі об'єкта оцінки, якщо ці дефекти та недоліки об'єкта неможливо було виявити шляхом вивчення наданих в розпорядження оцінювача планів та специфікацій;

·       Висновки оцінювача стосовно ринкової вартості об'єкта дійсні тільки на дату оцінки. Оцінювач не несе відповідальності за зміну економічних, юридичних та інших факторів, які можуть виникнути після цієї дати і вплинути на соціально-економічну ситуацію і спричинити зміну вартості об'єкта незалежної оцінки.

·       Поданий звіт про оцінку об'єкта представляє власні і неупереджені судження та висновки оцінювача стосовно вартості об'єкта оцінки, які обумовлені тільки приведеними допущеннями та обмежуючими умовами.

3. МЕТОДОЛОГІЧНА  БАЗА  ОЦІНКИ

При визначенні вартості об'єктів нерухомості загальноприйнятими у світовій практиці вважаються наступні основні підходи незалежної оцінки:

o   витратний підхід;

o   підхід капіталізації доходу (доходний підхід);

o   порівняльний підхід (підхід аналогів).

Кожний із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик об'єкта. Порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного із використаних підходів і встановити остаточну ринкову ціну об'єкта на основі даних того підходу чи підходів, які на думку оцінювача є найбільш надійними.

Витратний підхід базується на тому, що інвестор, виявляючи належну розсудливість, не заплатить за об'єкт нерухомості більшу суму ніж та, за яку він зможе придбати відповідну ділянку під забудову і побудувати аналогічний за призначенням об'єкт в доступний час без істотних затримок.

Даний підхід оцінки приводить до об'єктивних результатів, якщо можливо чітко встановити величину відновної вартості чи вартості заміщення та визначити знос об'єкта оцінки при умові відносної рівноваги попиту і пропозиції на ринку нерухомості.

Основою витратного підходу є експертна оцінка повної вартості відтворення (відновлення) чи повної вартості заміщення об'єкта оцінки.

При визначенні вартості об'єкта за виграним підходом найбільш розповсюдженою на практиці є оцінка по вартості одиничного показника, через те що оцінка в такий спосіб дозволяє формалізувати процедуру індексації цін, зміна яких спричинена інфляцією.

При оцінці по вартості одиничного показника вибір будівельного аналогу здійснюється згідно Збірників "Укрупнених показників відновної вартості будівництва" (УПВВБ) або ж на основі проектно-кошторисної документації (для нетипових проектів) будівель або їх аналогів.

Вартість об'єкта оцінки за таким підходом визначається за формулою:

де  – вартість затрат по створенню зовнішньої інфраструктури та вартість потенціалу місцезнаходження об'єкта оцінки;

––  загальна площа (будівельний об'єм) об'єкта оцінки;

 ––     базова (відновна) вартість одиничного показника об'єкта-аналога;

––  коефіцієнт подорожчання при переході від цін 1969 року до цін 1984 року (визначається згідно Постанови Кабміну УРСР та Укррадпрофу за №142 від 19.05.1989 р.);

–– ринковий коефіцієнт зміни вартості будівництва у порівнянні з базисною кошторисною вартістю будівельно-монтажних робіт в цінах 2007 року  (без   врахування   ПДВ),   визначається   розпорядженням   Державного комітету України у справах містобудування та архітектури;

 –– коефіцієнт, який враховує залишкову придатність об'єкта оцінки.

На практиці оперують трьома видами зносу: фізичним, функціональним (моральним), зовнішнім (економічним). Коефіцієнт придатності об'єкта при цьому визначається за формулою:

де ––  величина (в процентах) зносу об"єкта оцінки. Зауважимо, що якщо не буде сказано інше, то під слід розуміти величину фізичного зносу.

 

Доходний   підхід

базується на принципі очікування інвестором майбутніх вигод від володіння власністю.

Формалізується    даний     підхід    шляхом     перерахунку     майбутніх грошових   потоків,   що   генеруються   власністю,   в   поточну   (теперішню) вартість об'єкта.

Вважається, що вигода від володіння власністю включає отримання всіх регулярних доходів під час володіння – доходи від експлуатації, а також дохід від реверсії – продажу власності після закінчення володіння.

Існує два методи обернення доходу від експлуатації об'єкта в оцінку його вартості:

•      метод дисконтування очікуваних грошових потоків;

•      метод прямої капіталізації.

Підхід оцінки за методом дисконтованих грошових потоків – це спосіб переведення майбутніх вигід в сучасну вартість власності шляхом дисконтування кожної майбутньої вигоди по відповідній нормі повернення (віддачі) – ставці дисконту.

Метод прямої капіталізації – це знаходження вартості майна за доходом впродовж періоду, який на практиці вважають рівним одному року, при умові, що дохід не змінюється в часі. Вартість при цьому визначається за формулою:

де –– річний читстий операційний дохід;

 –– ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Підхід порівняння продажів, який називається також ринковим підходом, чи методом ринкової інформації, є найбільш використовуваним підходом оцінки, коли є достовірні доступні дані про недавні продажі подібних об'єктів.

Суть підходу полягає в тому, що вартість об’єкта визначається шляхом співставлення цін недавніх продажів об'єктів, які за своїми основними характеристиками подібні до оцінюваного об'єкта.

При прямому порівнянні продаж експерт-оцінювач співставляє між собою об'єкти, які подібні і були продані на певному ринку, та вносить відповідні поправки на можливі відмінності між ними і оцінюваним об'єктом, на відмінності ринкових зон розташування об'єктів. Корекція проводиться по всіх основних характеристиках, які, з точки зору потенційного покупця, будуть мати вартість.

В умовах несформованого ринку нерухомості України, недостовірності отримуваної інформації, відсутності інформаційної бази даних по продажах об'єктів нерухомості, застосування підходу порівняння продажів є проблематичним і носить експертний характер, в основі якого – досвід роботи експерта-оцінювача.

4. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

                4.1. МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ

Об'єкт оцінки: нежиле приміщення №111, яке розташоване за адресою: м.Київ, вул. вулиця ––– (Святошинський район).

Оцінюваний об’єкт знаходиться на першому поверсі п'ятиповерхового цегляного будинку. Нежилі приміщення на дату оцінки використовуються як офісні та магазин.

За даними власника приміщень (БТІ, форма № 6-6): Загальна площа оцінюваного об’єкта складає – 113,0 кв.м. Будівельний об'єм всіх приміщень становить — 454 куб.м. Переважна висота оцінюваного приміщення – 3,05 м.

Вхід до приміщень здійснюється з вулиці –––.

Ділянка, на якій розміщений будинок, знаходиться в задовільній, з точки зору транспортної доступності, частині м. Києва.

Місцерозташування будинку можна вважати "задовільним". Відстань від оцінюваного об'єкту до:

■      центру міста – 18,0 км.

■      зупинок транспорту – 300 м;

■      станції метро "Берестейська" – 8,0 км.

■      автовокзалу – 6,5 км;

■      залізничного вокзалу – 15 км;

■      річкового вокзалу – 19,0 км.

■      аеропорту "Київ" – 25,0 км.

4.2. ПРАВОУСТАНОВЛЮЮЧІ ДОКУМЕНТИ

Договір купівлі-продажу частини нежилого приміщення від 10 травня 2005 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко К.К.. Зареєстрований в реєстрі за № 555.

4.3. ТЕХНІЧНА ХАРАКТЕРИСТИКА

Конструктивно будинок, де знаходиться об'єкт оцінки, являє собою будівлю, яка має прямокутно-видний вигляд. Стіни будинку - цегляні.

Основні конструктивні елементи будинку та об'єкта оцінки:

Фундаменти – бутобетонний;

Стіни – цегляні;

Перегородки – панельні плити;

Перекриття – залізобетонні;

Покрівля – рулона;

Підлога – керамічна плитка, покриття для підлоги;

Отвори – зовнішні металопластикові, внутрішні двері дерев'яні;

Опорядження – внутрішнє: стіни – поліпшена фарба, штукатурка; стеля –підвісна;

ІНЖЕНЕРНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ БУДИНКУ ТА ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ:

Водопровід – господарсько-питний від міської мережі;

Каналізація – господарсько-побутова, міська мережа, зливостоки до міської мережі;

Опаленння – водяне, центральне від міської мережі;

Електропостачання – від міської мережі, напруга 220 в; 380 в;

Засоби зв 'язку – телефонізація. Будинок теле- і радіофікований.

                   4.4. ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ

1. Оцінку ступеня фізичного зносу будівлі провести на підставі технічних характеристик будинку та "Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків" (ПРАВИЛ), затвердженних наказом Голови Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 02.07.93р.

2. Розрахунок ступеню фізичного зносу об'єкта оцінки виконати з врахуванням фізичного зносу окремих елементів та конструкцій, їх питомої ваги у відновній вартості будівлі, яка береться відповідно до Таблиці 25А (житлові будинки п'ятиповерхові цегляні) Збірника 4 "Укрупнених показників відновної вартості жилих, громадських комунальних будівель та будівель побутового призначення для переоцінки основних фондів".

На основі отриманої інформації, студентам необхідно заповнити таблицю 2.

Таблиця 2

Назва елементів

Питома вага, Рк,%

Фізичний знос

Фк,%

Фк X Рк 100%

Фундаменти

 

 

 

Стіни та перегородки

 

 

 

Перекриття

 

 

 

Дах та покрівля

 

 

 

Сходи

 

 

 

Підлоги

 

 

 

Отвори

 

 

 

Опорядження

 

 

 

Інженерні системи

 

 

 

Інші роботи

 

 

 

ВСЬОГО:

 

 

 

 

3. Визначити коефіцієнт залишкової придатності об’єкта оцінки.  Коефіцієнт залишкової придатності приміщень Кпр = 100% - Кфз

5. РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

5.1. ВАРТІСТЬ ЗА ВИТРАТНИМ ПІДХОДОМ

Оцінка за цим підходом базується на вартості одиничного показника (одного кв.м, куб.м) об'єкта, який за своїми конструктивними рішеннями, застосовуваних матеріалах та інших факторах подібний до оцінюваного.

Для обраного функціонального аналога у відповідності з Таблицею 25 (жилі будинки п'ятиповерхові цегляні) Збірника 4 "Укрупнених показників відновної вартості жилих, громадських комунальних будівель та будівель побутового призначення для переоцінки основних фондів ", вартість  1-го куб.м будівельного об’єму для приміщень рівна 24,5 крб.

Вартість об'єкта оцінки визначається за формулою розділу 2.1, де:

 загальний будівельний об"єм об'єкта оцінки, який рівний 454 куб. м.

 –         коефіцієнт   переходу   від   цін   1969   року   до   цін   1984   року
(визначається згідно Постанови Держбуду СРСР від 11 травня 1983р.. №94.
Постанови Кабміну УРСР та Укррадпрофу за №142 від 19.05.1989р.) для
будинків, які побудовані до введення з 1 січня 1984р. нових кошторисних цін
(цегляні будинки) в умовах м. Києва рівний 1,24.

 –– ринковий коефіцієнт зміни вартості будівництва у порівнянні з базисною кошторисною вартістю будівельно-монтажних робіт в цінах 2001 року (без врахування ПДВ). Він визначається у відповідності з Листами Державного комітету України у справах містобудування і архітектури. Середній індекс збільшення вартості будівництва, що здійснюється на території України, у порівнянні з кошторисною вартістю БМР 1984 року, при переході до цін 2007 року (без врахування ПДВ). Згідно Збірника "Ціноутворення в будівництві" №1 за 2007 р., склав на 01.01.07 р.– 5,64. З урахуванням індекса інфляції за січень місяць 1,032 ринковий коефіцієнт склав на дату оцінки 5,81.

 – коефіцієнт, який враховує залишкову придатність об'єкта оцінки і який   у   відповідності   з   визначеним   фізичним   зносом   для   оцінюваних нежитлового приміщення рівний 0,75.

Необхідно обчислити залишкову вартість оцінюваного нежитлового приміщення.

5.1.1. ПОТЕНЦІАЛ МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

Для визначення внеску потенціалу місцезнаходження об'єкта необхідно використати метод прямої капіталізації річного рентного доходу від користування земельною ділянкою, де розташований цей об'єкт.

Згідно з Порядком експертної оцінки нематеріальних активів, вартість такого нематеріального активу є відношенням прибутку від його використання до ставки капіталізації При цьому норма капіталізації прийнята в відповідності з Порядком експертної оцінки нематеріальних активів рівною 12% за півроку, тобто 24% на рік. Таким чином.

де – вартість нематеріальногоактиву;

 – прибуток від володінням цим активом.

Прибуток можна визначити за "Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердженою Постановою КМУ від 23.03.95р., №213, "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року №76/230/325/150 та змін і доповнень до нього від 15.04.97р. №46/131/63/34.

У відповідності з цими документами та методикою "Методики оцінки вартості об'єктів приватизації" від 12 жовтня 2000 р. середній доход (прибуток) від використання земельної ділянки доцільно визначати як грошову оцінку землі помножену на 5,0%.

Грошова оцінка земельної ділянки в м. Києві визначається згідно базових ставок встановлених рішенням Київської міської ради № 104/825 від 27.04.2000 р. Ця оцінка визначається за формулою:

де – базова ставка, в грн. за один квадратний метр;

 – коефіцієнт, який характеризує відносну прибутковість в залежності від   функціонального   використання   земельної   ділянки   (під   житлову   та громадську забудову, для промисловості, транспорту та ін.);

 – коефіцієнт, який характеризує місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони. Значення коефіцієнта обумовлюється дією шести груп рентоутворюючих факторів (функціонально-планувальних, інженерно-інфраструктурних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних) і розраховується за формулою:

 – площа земельної ділянки, яка припадає на об'єкт оцінки, в кв.м.
             В нашому випадку:

 для економіко-планувальної зони № 29 "Промзона Грушки-Гарматна" рівна згідно з рішенням Київської міської ради № 104/825 від 27.04.2000 р. рівна 234,75 грн. за 1 кв.м.

 

 

На основі наведеної вище інформації, студентам необхідно:

1. Враховуючи індекси подорожчання вартості землі (1,182; 1,13; 1,02) визначити вартість 1 кв.м. землі на дату оцінки,  Вз.

2. Визначити ціну земльного участка під об’єктом комерційної нерухомості - Цз, враховуючи загальний коефіцієнт місцеположення землі.

Загальний коефіцієнт місцеположення землі становить:

         

тобто

Км = 1,24 х 1x1x1x1x1 = 1,24.

3. Визначити вартість земельного компонента у загальнй вартості комерційної нерухомості, враховуючи такі дані:

·       Рентний прибуток від використання земельної ділянки становить 1% в рік;

·       ставку капіталізації приймаємо за 6 % річних.

         4. Обчислити загальну вартість комерційної нерухомості за витратним підходом із врахуванням компоненту вартості землі.

5.2. ВАРТІСТЬ ЗА ПРИБУТКОВИМ  ПІДХОДОМ

У відповідності з методикою оцінки ринкова вартість оцінюваного об'єкта буде визначатись як потік доходів, який зможе одержати потенційний інвестор від використання об'єкта, поділений на ставку капіталізації (норму доходу в сумі з нормою повернення капіталу).

Для визначення можливих потоків доходів оцінюваного об'єкта приймаємо до уваги той факт, що інформація про середньоринкову вартість оренди приміщень, подібних за своїми якостями до оцінюваних в плані місцерозташування, в м. Києві базується на даних пропозицій ринку оренди, які подаються до агентств нерухомості "ЯНУС", "НЕКОС", "БЛАГОВіСТ", тижневиків "Янус нерухомість", "Недвижимость Києва", "Комфорт риолти", газет "Авізо", "Експрес-Об'ява". На даний час вартість оренди подібних приміщень знаходиться в межах від 53 до 80 грн. за один кв.м. за місяць в залежності від функціональних можливостей об'єкта оренди та його споживчих якостей. При цьому підкреслимо, що все це при умові, що комунальні послуги орендар оплачує самостійно.

В розрахунках очікуваного доходу від об'єкта оцінки оцінювач вважає, що за оцінюване нежиле приміщення орендар буде платити 64 грн. за 1 кв.м. в місяць.

Показники орендної плати не включають в себе податок на додану вартість і відносяться до "чистої" оренди, тобто витрати власника на комунальні послуги і податку на землю компенсуються орендарем. Операційні витрати власника, зокрема на поточний ремонт, збори в бюджет, страхування об'єкта, формування резерву на заміщення, тощо, ми беремо такими, що не перевищують 5% від потенційного валового доходу.

Крім того, допускаємо, що коефіцієнт завантаження приміщень протягом року (внаслідок зміни орендаря, не зданих площ в оренду) не перевищує 0,90. Коефіцієнт пов'язаний зі збором коштів від оренди протягом року для приміщень покладаємо рівним 0,85.

Враховуючи ці факти, очислити величину( за місяць):

■      Потенційного валового доходу –

■      Дійсного валового доходу –

■      Ефективного валового доходу –

■      Чистого операційного доходу –

■    Чистого операційного доходу за рік -.

Результати обчислень доходів від здачі нежилого приміщення в оренду занести в Таблицю 3.

Таблиця З

Види доходів від оренди приміщень

Площа кв.м.

Ставка орендно ї плати (місяць)

Потен­ційний валовий

ДОХОД

Коефіцієнт зайнятості приміщень

Коефіціє нт збору орендної плати

Дійсний валовий

ДОХОД

(місяць)

1

2

3

4

5

6

7

1. Доходи від орендної плати

 

 

 

 

 

 

Нежиле приміщення

 

 

 

 

 

 

2. Інші (супутні) Доходи

 

 

 

 

 

 

3. Разом:

 

 

 

 

 

 

4. Дійсний валовий дохід

 

5. Податок на додану вартість

 

6. Ефективний валовий дохід

 

7. Комунальні послуги

 

8. Податок на землю

 

9. Поточний ремонт

 

10. Поточні операційні витрати орендодавця в межах 5% від ЕВД

 

11. Резерв на заміщення

 

12. Чистий операційний дохід (за місяць)

 

13. Річний чистий операційний дохід (ЧОД)

 

Коефіцієнт капіталізації будемо визначати як ставку дисконту тобто допускаючи, що норма поверненя капіталу дорівнює нулю, вважаючи, що потік доходів буде постійним і необмеженим у часі. Це пояснюється тим, що оцінювані приміщення знаходяться в зручному місці і придатні в якості офісних приміщень, попит на які завжди є.

При визначенні ставки дисконту використовуємо метод кумулятивної побудови. За цим методом до номінальної (базової) ставки позичкового проценту додаються премії (компенсації) за інвестиційний ризик. Кожна з премій відповідна за окремі "несистематичні", що відносяться саме до даного проекту, ризики.

За базову вибираємо усереднену ставку проценту по валютних вкладах у ВКВ у банках України, яка на момент оцінки не вища ніж 9%. Ця ставка складається з безризикової ставки та додаткових процентів за "ризик країни". Розрахунки для України показують, що такий ризик на даному етапі орієнтовно лежить в межах 4-6 %.

Номінальна (базова) безризикова ставка згідно з формулою Фішера наближено визначається як сума реальної безризикової ставки проценту за мінусом інфляційних очікувань, які у ВКВ лежать в межах 3%.

1. Враховуючи наведену вище інформацію, необхідно визначити  ставку дисконту. Для цього, слід обґрунтувати базову та складові ставок ризику і занести їх значення в  Таблицю 4.

Таблиця 4

Складові ставки

Величина складової

Номінальна (базова) ставка

 

Компенсація відмінності умов вкладень (термін вкладень, сума інвестицій, умови фінансування вкладень)

 

Компенсація відмінності в ліквідності вкладень

 

Компенсація недостатності диверсифікованості вкладень

 

Компенсація ризиків, притаманних оцінюваному об'єкту (якості менеджменту, прогнозованого доходу та ін.)

 

Компенсація ризиків пов'язаних з місцерозташуванням об'єкту

 

Всього:

 

 

2. Визначити норму капіталізації. Нарма капіталізації дорівнює ставці дисконту збільшеній на норму повернення капіталу.

3. Визначити, скільки становитиме вартість нежитлового приміщення (оцінюваного об’єкту) за прибутковим підходом.

 

5.3. ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ ЗА ПІДХОДОМ АНАЛОГІВ

Найбільш "ринковим" підходом оцінки нерухомості є підход аналогів продажу. Виходячи з цін пропозицій, що склались на ринку нежилих приміщень в м.Києві на дату оцінки, можна орієнтовно визначити вартість оцінюваного об'єкту за підходом аналогів продажу. На основі інформації про ціни пропозиції продажу і грунтуючись на методі аналогів продаж, експертним шляхом необхідно визначити вартість оцінюваного об'єкта.

Для цього слід опрацювати дані ринку пропозицій об'єктів нерухомості, які наведені в тижневиках "Янус", "Недвижимость" "РІЕЛТІ комфорт" за грудень-січень місяці 2008-2009 рр., бази даних агентств нерухомості "Некос" та "Янус".

Ціни на об'єкти-аналоги необхідно скоректувати з врахуванням параметрів, по яких об’єкти відрізняються один від одного. Коефіцієнти коректування вводяться експертним шляхом і враховують відмінності аналогів від оцінюваного об’єкту (місцерозташування будинку, де знаходиться об'єкт оцінки, його стан, архітектурно-планувальне вирішення, стан і параметри оцінюваного об'єкту).

5.3.1. РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ЗА ПІДХОДОМ АНАЛОГІВ ПРОДАЖ

Вартість об'єкта оцінки визначити через порівняння з ціною продажу подібних (аналогічних) об'єктів. Тому що ціна продажу в більшості випадків відома лише учасникам правочину (продавцю і покупцю), то до розгляду береться не ціна продажу, а ціна пропозиції продажу об'єктів-аналогів.

Для визначення вартості через порівняння цін пропозицій аналогів, необхідно зробити  наступні кроки :

=> Проаналізувати ціни пропозицій продажу об'єктів, які наведені в інформаційних бюлетенях, газетах, даних агентств нерухомості;

=> Відібрати об'єкти, які найбільш подібні за своїми основними визначальними характеристиками (призначенням, місцерозташуванням, величиною, внутрішнім та зовнішнім станом, тощо) до оцінюваного об'єкта;

=> Провести аналіз і порівняння кожного відібраного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки щодо їх основних характерних параметрів;

=> визначити величину коректування на відмінності основних визначальних характеристик;

=> Враховуючи величину коректувань, визначити вартість оцінюваного об'єкта.

Для цього рекомендується застосовувати наступні джерела інформації:

1.       Міський інформаційний бюлетень "Недвижимость Києва".

2.       Збірник "Недвижимость-Комфорт".

3.       Тижневий додаток "Аренда" до збірника "Недвижимость-Комфорт".

4.       Бюллетень  "Весник  Недвижимости".

5.       Бюллетень "Столичная недвижимость".

6.       Газета "Aviso".

8.   Газета "Експрес-об’ява".

В результаті аналізу пропозицій вибрати об’єкти-аналоги (обрати 2– 3 аналоги):

Типові приклади об’єктів-аналогів: 1. Міський інформаційний бюлетень "Мир   квартир" № 17(84), стор. 166 за грудень місяць 2008 року.

Магазин, вул. Гарматна, 8; 200,0 кв.м., напівпідвал, телеф., 2 окремих входи, 105000 у.о. т.568-08-54, 296-42-65;

2.  Міський інформаційний бюлетень "Нерухомість Києва" № 10, стор. 85 за грудень місяць 2008 року. Приміщення, вул. бул. Лепса, 8; 80,0 кв.м., телеф., 1/5 пов., ремонт, 65000 у.о, т. 494-04-40;

 

5.3.2. ВИЗНАЧЕННЯ КОРЕКТУВАНЬ

Визначення коректувань здійснююєть на основі, найбільш характерних відмінностей оцінюваного об'єкта від об'єктів аналогів. По цих відмінностях виводяться корективи (поправки), які умовно корректують ціну об'єктів – аналогів і роблять її більш відповідною до вартості об'єкта оцінки.

При цьому до уваги слід брати наступні коректування.

Коректування на час продажу

Ціни пропозиції коректуються на 10%, що відповідає знижці на торг. Крім того, для об'єктів-аналогів, які тільки з’явились на ринку пропозицій (нове оголошення), вводиться додаткова знижка від 5% до 10%, що відповідає знижці, яку має вводити продавець ще до появи першого покупця.

Коректування на умови продажу

Вважається, що всі ціни пропозицій пропонуються за умови вільного продажу, а час його продажу достатньо довгий, щонайменше два місяці. Якщо оцінюваний об'єкт обтяжений додатковими умовами продажу (не всі правоустановлюючі документи готові, є орендар, обмежений час продажу, тощо), то вводяться коректування в діапазоні від 0 до 30 %.

Коректування на місцезнаходження

Коректування на фактор місцезнаходження в межах міста визначають експертним шляхом з врахуванням економічно-планувальних зон міста. При цьому вважається, що вартість об’єкта відносно тотожного об'єкта, який знаходиться в прилеглій до центру міста зоні, може змінюватись в:

•       1,75-2,00 рази, якщо об'єкт оцінки знаходиться в центрі міста;

•       1,00-1,75 рази, якщо об'єкт оцінки знаходиться в центральній частині міста;

•       0,5-1,0 рази, якщо об'єкт оцінки знаходиться  в  периферійній частині міста.

Конкретне підвищення чи зниження вартості залежить від вибору аналогів їх відповідності відносно об'єкта оцінки.

Коректування на розташування об'єкта в будинку

Розташування об'єкта в будинку істотно впливає на його вартість. Так, наприклад, для офісних, торгових та інших комерційних об'єктів вартість суттєво залежить від поверху будинку, де вони розташовані, входу до приміщень цих об'єктів (з вулиці, з двору, окремий вхід, вхід з під'їзду, тощо). В той же час для житлових приміщень ситуація може бути діаметрально протилежною.

Коректування на розташування об'єкта в будинку в більшості випадків проводиться експертним шляхом з врахуванням конкретних споживчих якостей об'єкта оцінки та його аналогів.

Коректування на внутрішній стан об'єкта

Під внутрішнім станом об'єкта розуміється наявність телефонних ліній, їх кількість, необхідність ремонту приміщень, виконаний ремонт, рівень цього ремонту, тощо.

Найбільш просто врахувати відмінність по фактору «внутрішній стан» це - скоректувати наявність чи відсутність наявних внутрішніх (до об'єктів) поліпшень на вартість необхідних витрат, які необхідно зробити, щоб об'єкт порівняння став однаковим (за рівнем внутрішних поліпшень) до об'єкту оцінки зробити найбільш наближеним до аналогів. Величина цих витрат в кожному індивідуальному випадку визначається окремо.

Коректування на оточення об'єкта

Під зовнішнім оточенням розуміється зовнішня інфраструктура, яка не тільки необхідна для функціонування об'єкта оцінки чи об'єкта-аналога, але й така, що робить це функціонування більш успішним. Це впершу чергу врахування місцезнаходження об'єкта в межах економіко-планувальної зони міста. Повинні враховуватись також і надбавки чи знижки на наявність чи відсутність парковки, стоянки для автомобілів, наявність чи відсутність організованої охорони об'єкта, тощо.

Основні дані про об'єкт оцінки та об'єкти-аналоги необхідно занести  в  Таблицю5.

 

Таблиця 5

Дж- ере- ло

Вулиця

Приз­начен­ня

Загаль-на площа

Пове­рх

Внутріш- ній стан

Зовнішній стан

Ціна пропози-

ції (дол.)

Ціна 1 м2

(грн.)

1.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Коректування проводити у послідовності, що відображена в Таблиці 6. При цьому всі обчислення заокруглити до цілих значень.

 Величину вартості одного квадратного метра площі оцінюваного будинку визначити як середньо-арифметичне значення скоректованих вартостей аналогів.

Таблиця 6

№ п.

Характеристики та види коректувань

Одиниці Вимірюв.

Об'єкт Оцінки

Об'єкт №1

Об'єкт

№2

Об'єкт

№3

1.

Ціна пропозиції при продажу

 

 

 

 

 

2.

Загальна площа

 

 

 

 

 

3.

Об'єм

 

 

 

 

 

4.

Ціна 1 м2 загальної площі

 

 

 

 

 

5.

Час продажу об'єкта

 

 

 

 

 

6.

Коректування на час продажу

 

 

 

 

 

7.

Ціна 1 м2 після коректування

 

 

 

 

 

8.

Умови продажу об'єкта

 

 

 

 

 

9.

Коректування на умови продажу

 

 

 

 

 

10.

Ціна 1 м2 після коректування

 

 

 

 

 

11.

Місцезнаходження об'єкта

 

 

 

 

 

12.

Коректування на місцезнаходження відносно аналогів

 

 

 

 

 

13.

Ціна 1 м2 після коректування

 

 

 

 

 

14.

Розташування об'єкта в будинку

 

 

 

 

 

15.

Коректування на розташування в будинку

 

 

 

 

 

16.

Ціна 1 м2 після коректування

 

 

 

 

 

17.

Внутрішній стан об'єкта

 

 

 

 

 

18.

Коректування на стан

 

 

 

 

 

19.

Ціна 1 м2 після коректування

 

 

 

 

 

20.

Зовнішнє оточення об'єкта

 

 

 

 

 

21.

Коректування на оточення

 

 

 

 

 

22.

Ціна їм після коректування

 

 

 

 

 

23.

Загальна ціна 1 м2 після коректування

 

 

 

 

 

24.

Загальна ціна об'єкта після коректування

 

 

 

 

 

6. УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ

Таким чином, експертним шляхом визначено що вартість нежитлового приміщення, становить:

•     за витратним підходом -

•     за прибутковим підходом - 

•     за підходом аналогів продаж -

Покладаючись на власні судження та теоретико-методологічну базу, студентам необхідно визначити остаточну ринкову вартість нежитлового приміщення, враховуючи дані отримані за трьома підходами: витратним, прибутковим та аналогів продаж. При цьму варто прийняти до уваги те, що ринкова ціна об’єкта оцінки, повинна бути максимально адекватною стану цін на ринку нерухомості.

Отже, вартість об'єкта оцінки: нежитлового приміщення №111, площею 113,0 кв.м., що складає 17/100 частин від нежилих приміщень в будинку площею 678,0 кв.м., що розташоване на першому поверсі п'ятиповерхового цегляного будинку, який знаходиться за адресою: м.Київ, вулиця –––––––––––, становить:…..? ??

 

7. ВИСНОВОК

Вартість об'єкта незалежної оцінки: нежитлове приміщення №111, площею 113,0 кв.м., що складає 17/100 частин від нежилих приміщень в будинку площею 678,0 кв.м., яке розташоване на першому поверсі п'ятиповерхового цегляного будинку, що знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця –––––––––––– становить (????) гривень, що еквівалентно на дату оцінки (????) доларів США.

Дата оцінки: 28 лютого 2009 року.

Рекомендована література

 Нормативно-методичні матеріали:

1)        Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”  від 12.07.2001 р. №2658-111Методика оцінки майна, затверджена Постановою КМУ

2)        Інструктивний лист ФДМУ від 26.12.95 №10-95-9281 "Про вимоги до звітів про експертну оцінку".

3)        Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” , затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440

4)        Національний стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна”, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. №1442

5)        Національний стандарт №3 “Оцінка цілісних майнових комплексів”, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 29.11.2006 р. №1655

6)        Норми професійної діяльності оцінювача, затверджені Радою Українського товариства оцінювачів, протокол від 11.04.1995 р. №7 (у редакції від 18.08.1999 р.)

7)        Порядок повернення у державну власність об'єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів, затверджений Постановою КМУ від 18.01.2001 р. № 32 (із змінами).

8)        Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження методики оцінки майна” №1891 від 10.12.2003 р.

9)        "Правила визначення фізичного зносу", затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 2 липня 199З р.

10)             Оцінка майна та майнових прав в Україні: монографія/ Ред. Н.П. Лебедь. – К.: Принт-експрес, 2002 – 687 с.

11)             Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/ М.А. Федотова, В. Ю. Рослов, О.Н. Щербакова. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 384с.

12)             Оцінка земельних ділянок. Драпіковський О.І., Іванова І.Б.- К.: «Прінт-експрес», 2004.- 196с.

13)             Оценка недвижимости: учебник/под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М. : Финасы и статистика, 2002 – 496с.

14)             Оценка бизнеса: учебник/ ред. А.Г. Грязнова. 2-е изд. – М.: Финансы и статистика. 2005 – 734с

15)             Оценка недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации: учебное пособие./И. В. Грязнова – Спб.: Питер 2001- 254с.

16)  Оцінка бізнесу. Навч. Посібник./П.В. Круш, С.В. Поліщук – К.: Центр

навчальної літератури, 2004 – 264с

   18) Міжнародні стандарти оцінки. Стандарт № 4. «Оцінка для забезпечення позик, заставних, боргових зобов’язань». – Міжнародний комітет по стандартах оцінки майна. 1994;