Лекція 5. Технічне обслуговування житлових будинків 
5.1. Система технічного огляду житлових будинків
5.2. Позаплановий огляд житлових будинків
5.3. Технічне обслуговування житлових будинків
5.4. Організація і планування поточного ремонту
 
Технічне обслуговування житлових будинків - комплекс робіт, спрямованих на підтримку справності елементів будівель чи заданих параметрів та режимів роботи технічного обладнання. Технічне обслуговування житлових будинків включає роботи з контролю за його станом, забезпечення справності, працездатності, наладки і регулювання інженерних систем тощо. 
 
5.1. Система технічного огляду житлових будинків
Система технічного огляду житлових будинків включає проведення планових та позапланових оглядів.
Планові огляди житлових будинків
Планові огляди житлових будинків розподіляються на загальні та профілактичні.
Загальні огляди передбачають комплексне обстеження комісією елементів приміщень будинку, а також їх зовнішнього благоустрою з метою визначення технічного і санітарного стану, виявлення несправностей і прийняття рішень щодо їх усунення, а також визначення готовності будинків до експлуатації в наступний період. Загальний огляд проводиться з періодичністю два рази на рік - навесні та восени. Форма акта загального огляду жилого будинку наведена у додатку 1.
Основними завданнями загального огляду будинків є:
- визначення обсягу робіт з підготовки житлових будинків до експлуатації у весняно-літній і осінньо-зимовий періоди;
- встановлення технічного стану житлових будинків, що підлягають відповідно до плану капітальному або поточному ремонту в наступному році;
- уточнення обсягів робіт щодо поточного ремонту будинків, що включені в план на поточний рік;
- перевірка готовності житлових будинків, комунікацій, обладнання і елементів благоустрою до експлуатації в осінньо-зимовий період;
- визначення обсягів та видів ремонтних робіт щодо кожного будинку для врахування під час формування плану на наступний рік.
Загальний огляд здійснюється комісією, до складу якої входять відповідні спеціалісти виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та представники громадських організацій, правління ЖБК та ОСББ. У разі необхідності до складу комісій можуть включатися спеціалісти - експерти проектних інститутів та спеціалізованих організацій.
Профілактичні огляди житлових будинків та їх конструктивних елементів здійснюються відповідними спеціалістами виконавця послуг відповідно до встановленої періодичності.
При профілактичних оглядах потрібно здійснювати контроль за виконанням власниками, наймачами (орендарями) умов договору. 
Профілактичне обслуговування будинків є складовою технічного обслуговування і полягає в усуненні дрібних несправностей елементів будинків з метою забезпечення їх безперебійної роботи, а також попередження порушень санітарно-гігієнічних вимог.
Таблиця 5.1.
ПЕРІОДИЧНІСТЬ ПРОФІЛАКТИЧНОГО ОБСЛУГОВУВАННЯ ЕЛЕМЕНТІВ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ

Найменування елементів житлових будинків	Періодичність технічного обслуговуваня (місяців)	Примітка
1	2	3
Покрівлі	3-6*
Дерев'яні конструкції і столярні вироби	6-12*
Кам'яні конструкції	12
Залізобетонні конструкції	12
Панелі повнозбірних будівель і міжпанельні стики	12
Стальні закладні деталі без антикорозійного захисту в повнозбірних будівлях	Через 10 років після початку експлуатації, потім через 3 роки	Проводиться шляхом розкриття 5-6 вузлів
Стальні закладні деталі з антикорозійним захистом	Через 15 років, потім кожні 3 роки
Печі, кухонні плити, димовідводи, димові труби	3	Перед початком опалювального сезону проводяться огляд і прочищення, потім протягом опалювального сезону - один раз
Газоходи	3-6
Вентиляційні канали	12
Вентиляційні канали в приміщеннях, де встановлено газові прилади	3-6
Внутрішнє та зовнішнє оздоблення	12
Підлога	12
Перила та захисні сітки на вікнах і сходових клітках	6
Системи водопроводу, каналізації, гарячого водопостачання	3-6
Системи центрального опалення в квартирах	3-6	Огляд проводиться в опалювальний період
на горищах, підвалах (підпіллях), на сходах	2
Теплові вводи, котли, котельне обладнання	2	У міжопалювальний період, але не рідше указаних у паспорті (інструкції) термінів
Будинкові засоби обліку та регулювання споживання води і теплової енергії	Відповідно до паспорта (інструкції)	Але не рідше указаних у паспорті (інструкції)
Сміттєпроводи	Щомісяця
Електрообладнання: відкрита електромережа	3-6*
скрита електромережа і електропроводка	6-12*

Продовження табл. 5.1.

1	2	3
Кухонні електроплити	6
Світильники в допоміжних приміщеннях (на сходових клітках, у вестибюлях)	3
Система димовидалення і пожежогасіння	Щомісячно
Домофони, замково-переговорний пристрій (ЗПП)	Щомісячно
Внутрішньодимові мережі, обладнання і пульт управління ОДС	3
Електрообладнання домових опалювальних котелень і бойлерних	2
Періодичність обслуговування систем протипожежного захисту	Один раз на квартал

*Конкретна періодичність оглядів у межах встановленого інтервалу встановлюється експлуатаційними організаціями, виходячи із технічного стану будівлі та місцевих умов.
 
Таблиця 5.2.
ГРАНИЧНІ СТРОКИ НЕВІДКЛАДНОЇ ЛІКВІДАЦІЇ ВИЯВЛЕНИХ НЕСПРАВНОСТЕЙ ЕЛЕМЕНТІВ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ

Найменування елементів житлових будинків і несправностей	Граничні строки ліквідації несправностей, діб.
ПОКРІВЛЯ
Протікання: руберойд, толь	5
металева, шиферна або зі штучних матеріалів	1
Несправності в системі організованого водовідводу (водостічних труб, воронок)	5
Внутрішнього водостоку	2
Зовнішнього водостоку	5
СТІНИ
Утрата зв'язку окремих цеглин з кладкою зовнішніх стін, що загрожує безпеці людей	1 - з негайним огородженням
Протікання стиків панелей	7
Нещільність у димоходах і газоходах	1
ЗАПОВНЕННЯ ВІКОН І ДВЕРЕЙ
Розбите скло і зірвані створки віконних рам, кватирок, балконних і дверних полотен, дверей, вітражів, вітрин, склоблоків та ін.: у зимовий час	1
у літній час	5
ПЕЧІ
Тріщини та інші пошкодження, які загрожують пожежній безпеці і проникненню в приміщення димових газів	1 - (з негайним припиненням експлуатації)
ВНУТРІШНЄ І ЗОВНІШНЄ ОПОРЯДЖЕННЯ
Відставання штукатурки стелі або верхньої частини стін, що загрожує її обрушенню	1-5 (з негайн викор. засобів безпеки)
Порушення зв'язку зовнішнього облицювання, ліпних виробів, установлених на фасадах, із стінами на висоті більше 1,5 м	Негайно із використанням засобів безпеки
Цокольна частина	5

САНІТАРНО-ТЕХНІЧНЕ ОБЛАДНАННЯ
Течі водопровідних кранів і змивних бачків	Негайно
Течі в трубопроводах та їх сполученнях	Негайно
Пошкодження сміттєпроводу	1
Несправності фекальних і дренажних насосів	1
ЕЛЕКТРОТЕХНІЧНЕ ОБЛАДНАННЯ
Несправності електромережі і обладнання аварійного характеру (коротке замикання)	Негайно
Несправності електромережі і обладнання неаварійного характеру	Негайно
Несправності об'єднаних диспетчерських систем	Негайно
Пошкодження автоматики протипожежного захисту	Негайно
Пошкодження переговорно-замкового пристрою	1
Несправності електроплит	1
ЛІФТИ
Несправності ліфта	1 (з негайним припиненням)

Графіки профілактичного обслуговування елементів житлових будинків та їх результати записуються в відповідних журналах. 
 
5.2. Позаплановий огляд житлових будинків
Позапланові огляди передбачають огляд окремих елементів будинку або приміщень після злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, що викликають ушкодження окремих елементів будинків, а також у разі аварій на зовнішніх комунікаціях.
Позапланові огляди проводяться комісією або окремими працівниками виконавця послуг у залежності від обсягу та характеру пошкоджень, що виникли.
Виявлені у процесі загального та позапланового огляду несправності та причини, що їх викликали, а також технічний стан елементів жилого будинку записуються в журналі обліку результатів огляду.
Журнал обліку результатів огляду житлових будинків заводиться виконавцем послуг на будинок чи групу будинків, залежно від кількості поверхів, рівня благоустрою та інших характеристик.
Відомості, що заносяться до журналу, є вихідними даними для визначення технічного стану елементів будинку та його обладнання.
Відповідальність за ведення і збереження журналу обліку результатів огляду будинків покладається на майстра (техніка) технічної дільниці.
Узагальнені відомості про технічний стан жилого будинку та про проведені ремонти відображаються щорічно в технічному паспорті будинку.
На підставі актів оглядів необхідно в місячний термін:
а) скласти перелік (за результатами весняного огляду) заходів і встановити обсяги робіт, необхідних для підготовки будинку і його інженерного обладнання до експлуатації в наступний осінньо-зимовий період;
б) уточнити обсяги робіт із поточного ремонту (за результатами весняного огляду на поточний рік і осіннього огляду - на наступний рік), а також виявити несправності й ушкодження, усунення яких потребує капітального ремонту;
в) перевірити готовність (за результатами осіннього огляду) кожного будинку до експлуатації в осінньо-зимових умовах. 
 
5.3. Технічне обслуговування житлових будинків
Склад робіт з технічного обслуговування житлових будинків і терміни їх виконання відображаються в плані-графіку, що складається виконавцем послуг на тиждень, місяць і рік.
Для централізованого управління і контролю за технічним станом жилого фонду створюються об'єднані диспетчерські служби (далі - ОДС) або районні диспетчерські служби (далі - РДС) на мікрорайони або групи будинків. Для кожної ОДС установлюється перелік об'єктів диспетчеризації і контрольованих параметрів інженерного обладнання.
Повірка засобів обліку здійснюється відповідно до Закону України "Про метрологію та метрологічну діяльність" 
ОДС повинні вести в спеціальних журналах облік заявок на оперативне усунення несправностей і ушкоджень інженерного обладнання в квартирах, будівельних конструкціях та інших елементах будинків, протипожежного обладнання і контролювати терміни та якість виконання.
Заявки на несправність інженерного обладнання або конструкцій повинні розглядатися в день їх надходження. У тих випадках, коли для усунення несправностей необхідний тривалий час, потрібно письмово повідомити заявника про прийняті рішення із зазначенням строку виконання робіт. Заявки, пов'язані з забезпеченням безпеки проживання, усуваються в терміновому порядку.
Точкою розподілу зовнішніх і внутрішніх комунікацій (якщо інше не визначено договором) є:
- для каналізації - найближчий до будівлі оглядовий колодязь;
- для водопроводу, газопроводу, тепломережі - вентиль або трійник біля будівлі;
 
5.4. Організація і планування поточного ремонту
Поточний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. 
Організація поточного ремонту житлових будинків повинна проводитися відповідно до нормативно-правових та нормативно-технічних документів з організації і технології поточного ремонту житлових будинків. Поточний ремонт виконується виконавцем послуг власними силами або із залученням підрядних організацій.
Тривалість поточного ремонту визначається за нормами на кожний вид ремонтних робіт конструкцій та обладнання і обумовлюється у договорі.
Періодичність проведення поточного ремонту за кожним видом будинків, враховуючи їх технічний стан та місцеві умови, визначається власником жилого будинку.
Перелік ремонтних робіт на кожен будинок, включений до річного плану поточного ремонту, розробляється виконавцем послуг або власником.
У будинках, включених до плану капітального ремонту протягом найближчих п'яти років, або таких, що підлягають знесенню, поточний ремонт має забезпечити нормативні умови для проживання.
Проведений поточний ремонт жилого будинку підлягає прийманню комісією у складі: представників власника будинку (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельного кооперативу, будинкового комітету тощо) та виконавця послуг. 
 
Контрольні запитання
 
1. Що саме визначають правила утримання житлових будинків та при будинкових територій?
2. Що входить до складу технічної документації постійного зберігання?
3. В яких випадках коректується технічна документація?
4. Що входить до складу документації, яка ведеться виконавцями послуг?
5. Які саме документи повинні мати виконавці послуг з утримання 
6. Коли дозволяється робити переобладнання і перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових у житлових будинках приміщень?
7. Що містить у собі переобладнання житлових будинків, житлових і нежитлових у житлових будинках приміщень? 
8. Що належить до елементів перепланування житлових приміщень?
9. Яке переобладнання і перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових у житлових будинках приміщень не допускається?
10. Куди і які саме документи подаються для дозволу на переобладнання або перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових у житлових будинках приміщень?
11. Що таке самовільне переобладнання або перепланування. Як виконується відшкодування?
12. Утримання житлового фонду передбачає...
13. Згідно чого визначаються повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг?
14. Які навчання проходять працівники, зайняті обслуговуванням житлового фонду?